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各地调控"执行难" 商品房销售明码标价须加大力度

燕赵都市报   2011-05-09 11:20

5月1日起,我国有公共场所禁烟、减少死刑犯罪罪名、商品房销售实行明码标价等多项法律法规实施,从目前情况看,社会关注度的是商品房销售明码标价规定。但是,据中国之声《新闻纵横》5月2日对北京、河南、山东调查结果看,各地落实这项政策遭遇“执行难”,效果并不是很理想。

国家发改委在3月16日就公布了《商品房明码标价规定》通知,目的在于打击商品房销售过程的价格欺诈行为,遏制一些城市房价上涨过快。可各地经过一个多月准备以后,为什么这样一个得民心顺民意的规定,却遭遇执行难?我认为从我国房地产市场实际情况看,商品房价格是房地产市场畸形发展的最终体现形式,如果严格落实国家发改委关于商品房明码标价、一房一价的规定,一些房地产开发过程中许多深层次问题会暴露无遗,因此,单单实施明码标价的规定很难推进,必须有一系列的组合拳配套实施。

比如,实施商品房明码标价,首先遇到的一个问题是,被公开标出的房屋价格是如何形成的?现在的规定是,开发商按照向政府价格主管部门申请预售时所申报的价格标出。

这就涉及两个方面的实际问题需要解决:一是开发商申报的价格是否合理,有无水分,如何去监督,申报价格是否需要通过一定形式向社会公示等。否则,如果任由开发商确认价格,是否会出现像商场超市商品打折一样,先把商品价格拔高,然后再销售中打折呢?这样一房一价、明码标价还有何意义?二是在相当多的二三线城市,商品房市场仍然是卖方市场,未经批准的预售还相当普遍。对于商品房预售如何处置,国家发改委在《商品房明码标价规定》中未提及,而现实生活中,同样一个楼盘的一套房子,其预售价格和现房价格有很大的差异,这样的情况如何处理,应当有国家层面的解释才行;

 

再如,今年3月国家发改委出台《商品房明码标价规定》中明确要求,各省、自治区、直辖市价格主管部门要根据本规定制定商品房销售明码标价实施细则,可是,目前仅有北京、湖南等少数省市在《商品房明码标价规定》5月1日正式实施之前出台了实施细则。这样的情况下,如果开发商没有实施商品房明码标价的规定,严格来讲,主要责任在于地方价格主管部门,因为开发商执行所在地方城市出台的明码标价规定细则才会更加符合实际。从另一角度看,不少地方政府对制定和出台《商品房明码标价规定》不积极,自有其难以公开的因素,因为国家此次公布的商品房明码标价规定,不仅仅是单纯的公布所售房屋价格,还要求公布开发企业名称、预售许可证、土地性质、土地使用起止年限、容积率、绿化率等。恰恰在这些环节,有的开发商手续不全,或者容积率超标、或者绿化率缩水,难以向社会公示。更要命的是,在这些问题的背后,还与政府相关审批部门有着千丝万缕的关联。因此,要使《商品房明码标价规定》不折不扣的落到实处,地方政府有必要痛下决心,结合当地实际,出台实施细则,便于开发商操作,也有利于接受社会监督;

还有,对于不认真落实“明码标价”的企业,在如何查处和责任追究方面必须细化。根据以往的教训,我国历次的房地产调控政策,往往是出发点比较明确,可操作程度也比较高,之所以没有收到预期效果的重要原因之一就是对于违规者查处不到位,甚至由于违规行为涉及的范围较大,就放弃责任追究。此次实施“明码标价”政策也是一样,对于违规者,不能只笼统地讲按照价格欺诈行为予以处理,应当将相关条款、处罚力度向社会公布。更重要的是要对那些自5月1日起,已经形成没有按照明码标价出售房屋违规事实的开发商或中介机构予以责任追究,以严肃法纪,取信于民。

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标签: 楼市 调控

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