[摘要] 2011年渐入尾声，日前举行的中央经济工作会议为明年的房地产市场发展定下基调，表示将继续坚持房地产调控政策不动摇，巩固和扩大房地产市场调控成果；北京市也于近日宣布明年将继续维持限购政策。可以预见，“整合”与“重构”势必成为2012年房地产市场的主题，房企面临的压力与风险将继续加大。
2011年渐入尾声，日前举行的中央经济工作会议为明年的房地产市场发展定下基调，表示将继续坚持房地产调控政策不动摇，巩固和扩大房地产市场调控成果；北京市也于近日宣布明年将继续维持限购政策。可以预见，“整合”与“重构”势必成为2012年房地产市场的主题，房企面临的压力与风险将继续加大。为此，不少房企发起2011最后一搏，意欲通过多种促销方式换取回款，抢滩年末楼市，房价稳中有降，楼市
京城楼市年末抢滩
根据链家地产市场研究部统计，截至目前，已有龙湖、万科、富力、恒大、碧桂园、绿城等大型房企借势发力，在各地掀起年底“抢收风”，多数项目降价幅度超过20%，有些甚至达到40%。除了大幅降价，年底楼市销售 “百态”中，“零首付”、“代付房贷”、“承诺降价补偿”等促销手段层出不穷，大小开发商为增加购买吸引力均使出了浑身解数。
据了解，最近两周的北京市住宅成交量集中爆发，仅两周的成交数量就超越了11月整月成交量。业内专家指出，年底楼盘促销的深化，正是促成这一现象的重要因素之一。
来自亚豪机构的数据显示，12月上半月(截至15日)北京实际开盘项目9个，累计推出商品住宅1744套、21.95万平方米，环比降幅超过了4成。上周(12月12日-12月17日)北京市住宅成交排行榜中，成交排名前两位的项目均为超低价产品。
其中，金隅万科城项目以198套的成交量排名首位，其12755元/平方米的成交均价，相比成交均价的2月份已经下调了32%，和首次降价之后14500元/平方米的均价水平相比，本轮二次降价的幅度仍高达将近2000元/平方米，与周边项目相比价格优势立现，自然赢得了不错的成交量；而上周成交排名第二的龙湖时代天街，两次低价开盘均取得了不俗成绩，上周成交套数108套，成交均价仅为10556元/平方米，其低价位本身已经对购房者构成了强有力的说服力。
值得一提的是，前期因公布楼盘成本核算表而为人熟知的纯新盘东亚逸品阁，已于上周入市，首次开盘即推出486套房源，该项目在定价13200元/平方米起的基础上，实际成交仍会给予一定优惠。亚豪机构副总经理高姗认为，有了龙湖时代天街行之有效的销售效果示范，采取类似销售策略的东亚逸品阁也将取得可观的业绩。
房价降幅持续增加
就在数日前，国家统计局公布了11月份70个大中城市房价变动情况。11月份70个大中城市新建住宅环比价格下降城市首次过半，达49个，环比上月增加了15个；上涨的城市仅有5个。二手住宅价格下降的城市有51个，环比上月增加了13个。继房价初现拐点之后，11月平均房价环比继续呈现下降趋势。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，历经一年的限贷限购之后，范围来看，房价环比持平和下降的城市占比已达到九成左右，房价已经进入下降通道，房价的拐点也已经确立。但是，由于目前房价的回落、市场需求量的下降，仅仅是通过限购、限贷等行政手段实现的，住宅市场供不应求的紧张局面并未得到根本性扭转，房价上涨的潜在压力仍然较大，因此，年底各地的限购延期令可能会陆续公布。
经过楼市调控和行业洗牌，市场的整体形势日益严峻复杂，房价的不稳定性，未来走势的不确定性逐步上升，年关之际，开发企业即将面临施工账款的集中结算，现金流压力也开始急剧增加。胡景晖预计，随着未来政策预期的明确化，近期将会有越来越多的新盘加入降价行列，房价还将进一步回落。年底前，包括北京在内的楼市整体房价将延续稳中有降的局面。房价出现下降的城市数量会继续增多，房价已经出现下跌的城市，房价跌幅还将进一步扩大。
从宏观层面上看，11月房地产投资额环比下降2.4%，房地产开发景气指数28个月来首次落入不景气区间，调控对房企的影响由表及里，越发深入。当前房价虽然出现价格环比下降的拐点，同比仍处于上涨状态。在“坚持房地产调控不放松”的基调下，若保持当前房价下行的速度，预计明年3月份左右将会出现价格同比下降的实质性下调阶段。
链家地产首席分析师张月则透露，与二线城市相比，一线城市今年房价的上涨周期更短，环比下降的速度更快。一方面，这取决于这些城市今年限购限贷的严厉程度；另一方面，由于一线城市明年政策仍会从严，为避免明年价格继续走低和盈利空间被再度压缩的风险，房企在市场拐点隐现后的降价意愿明显加大。
稳健调控巩固成效
根据链家地产市场研究部统计，11月限购城市环比指数99.77，其中环比下降城市29个，比10月增加9个；11月未限购城市环比指数99.85，环比下降城市20个，比10月增加6个。70大中城市中，有明确调控目标的城市共有54个，其中岳阳、石家庄、丹东、南昌等10个有明确涨幅范围的城市，仅从11月的价格与去年定基的涨幅情况对比来看，基本都能够完成调控目标。此外，区域价格涨幅较大的城市，房价调控目标也基本能够实现。
“由于大部分城市房价调控目标只相当于限定了涨幅，因此完成调控目标的难度本就不大。”链家地产首席分析师张月认为，“降价潮的蔓延，也减弱了部分未限购城市或是限购并不严格的城市达成调控目标的难度，这同时也意味着部分城市虽然达成了调控目标，但房价实际涨幅并不低。”
在采访中，张月对于明年的楼市做出了几点预测：首先，明年楼市成交量将继续保持低位，但不会过于低迷，供应、成交、价格三者的动态调整将逐渐平衡。楼市调控政策持续之余，仍将针对刚需客户给予一定的鼓励。尤其是在“保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构”的基础上，金融领域对刚需购房的支持力度将增加；其次，明年房价将进一步回落，降价节奏以稳为主，以避免购房需求集中迸发可能给整体宏观调控带来的不利影响。房地产行业作为传统国民经济的支柱，对其调控势必会给国民收入、金融股市、土地财政等多个领域带来影响，调控下的房价下降速度和幅度不宜过快、过猛，以免对房地产市场本身以及行业之外带来波动风险。以北京为例，年内房价先涨后跌，但价格仍未回归到位，随着明年调控的不放松，价格泡沫存在10%以上的压缩空间；与此同时，“现金为王”已经成为冷市下房企生存的重要法则，高速周转的销售策略还将延续到明年上半年，明年房地产行业扩张收紧，大多房企将会小心布局，谨慎拿地。住宅土地供应在保持明显增量的同时，价格可能继续回落，外资进入抄底拿地的可能性增强。
与张月看法接近，北京中原市场研究部认为，目前北京市土地市场竞争已远远低于前两年，对于部分有资金的企业来说，低价拿地的机会已现。同时，土地市场逐渐开始反作用于楼市，土地市场的冷清将加速楼市调控拐点的出现，而土地价格的下调将给开发商降价带来更大的动力，不仅直接会拉低项目销售价格，更会促使开发商为了获得资金拿地而考虑降价销售。
■专家观点
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖
房价到底下降到多少才叫合理呢？
静态来看，中国大陆房价的合理区间，应当是家庭年总收入的6至8倍。
动态来看，年均房价的涨幅应高于CPI，低于人均可支配收入的增幅。
目前房价的回落主要是由于限购、限贷等行政干预造成的，行政手段并非调控楼市的长效机制，一旦时机成熟，终有退出的一天，从中长期来看，中国大陆的房价仍将看涨，但是只要能够把房价的涨幅控制在合理区间内，使得GDP、人均可支配收入、CPI和房价涨幅保持一个相对合理的水平和比例，那么房价的上涨就不会给老百姓的生活带来更大的压力，相反，老百姓还会受益于房价的上涨。
假设GDP的增幅保持在10%左右，那么人均可支配收入增幅8%左右，房价的增幅5-6%左右，CPI的增幅3-4%左右，这将是一个非常合理的比例。
老百姓可以更多地分享经济发展的成果，收入不断提高；房价的增幅低于收入的增长，中国较高的房价和家庭年收入比值将逐步回落，老百姓也将越来越买得起房；保持房价的增幅略高于CPI的增幅，将有利于房产的保值增值；人均收入增幅大于CPI增幅，将有效避免因物价上涨而给老百姓的生活带来更大的压力。
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