[摘要] 近年来推行的楼市调控政策，都是围绕“房价合理回归”这一核心目标展开的，温家宝总理两年五提“促进房价合理回归”，足见政府调控楼市的决心。纵览近日业界专家的观点言论，记者认为，与其争议房价下跌的百分比，不如全面阐述房价的合理标准，尤其对京城楼市而言，探究房价涨跌背后的原因及趋势更具现实意义。
近年来推行的楼市调控政策，都是围绕“房价合理回归”这一核心目标展开的，温家宝总理两年五提“促进房价合理回归”，足见政府调控楼市的决心。纵览近日业界专家的观点言论，记者认为，与其争议房价下跌的百分比，不如全面阐述房价的合理标准，尤其对京城楼市而言，探究房价涨跌背后的原因及趋势更具现实意义。
有效供应不足
推动房价上涨
亚豪机构市场研究经理董成竹分析2003年到2011年京城房价走势(见右表)得出：“京城房价一直呈现出稳中有升的走势。无论年度成交量是涨是跌，成交价格始终没有出现同比下滑的迹象。而且，在2007年和2010年，均出现了快速上涨的现象。例如，2007年成交均价比2006年上涨了41%，每平方米高出3320元。2010年房价更是突破了两万元每平方米的大关，同比上涨了41.9%，涨幅是惊人的。”董成竹认为，2003年，京城楼市进入了快速发展期，当年的房地产投资占全社会投资的比重达到55.7%，房地产尤其是商品房建设成为了开发热点，但由于前期的土地成本相对较低，因此，房价水平并没有出现明显上涨，而到了2006年、2007年，由于拿地成本的大幅提高，直接传导至房价水平上，导致了价格出现了明显的上涨，而地价、资源、政策、投资等因素是推高京城房价的几大因素。而中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则指出，京城房价涨幅过快相当一部分原因是人民币贬值和供求关系紧张造成的，顾云昌分析说，北京若干年商品房的土地供应量都没有完成计划，相对住房制度改革后旺盛的需求供应方面却不足，“有效供应不足而需求过旺”才导致房价过快增长，投机行为才得以出现。
此外，顾云昌则认为，由于北京涌入了各地的高收入购房群体，北京房地产价格的增长幅度，与甚至是世界的购买力不无关系。
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“稳中有降”显现
“合理回归”轨迹
争论房价高低意义不大，关键是看到底如何解决大家住房问题，顾云昌认为，期待商品房价格大跌，跌到让普通家庭特别是中低收入家庭都能买得起，这并不现实，真正解决北京老百姓住房问题，恐怕不能依靠房地产市场，而更多地要靠保障房建设，特别像公共租赁房，尤其北京这样的城市保障房比例必然也要高些。
在顾云昌看来，“房价合理回归”包含两层意思，一是大家的共识，即挤压商品房市场的泡沫，让过高的房价适当地降下来。“泡沫”的威胁是对房地产行业本身，高速飞涨的房价背后是大的金融风险，会影响到国民经济。
顾云昌特别强调了第二个层面：由于各行业、各领域的收入存在差距，因此不可能用一个房价指标来衡量房价是否合理。家庭收入不同，“合理”的标准也必定不同，因此，合理的房价不是一个数字而是一个体系，仅仅盯着某个商品房的房价数字永远不会合理。顾云昌认为，由于过去几年供应量太少甚至可以说是没有供应量，因此缺少建立中低收入家庭房价体系，今后应将商品房与保障性住房纳入房价体系中，逐渐形成合理的房价体系。
据统计，去年全市新建普通住房(包括普通商品房和保障性住房)签约量为7.8万套，占到全市新建住房成交总量的86.2%。以房价下降幅度计算，一套不足60平方米的普通住房，去年的价钱要比前年便宜了10万元左右。北京房协秘书长陈志表示：“这意味着，新建普通住房价格稳中有降的目标已经顺利实现。”顾云昌认为北京房价这一“稳中有降”的过程就符合“房价合理回归”的大趋势。（记者 赵昀）
年份 北京市商品住宅成交面积 成交均价(元/平方米)
2003 1770.6 4456
2004 2285.8 4747
2005 2566 6561
2006 1936.6(同比下降了24.5%) 8098(同比上涨了23.4%)
2007 1695.4 11418
2008 781.8 12837
2009 1895.2(环比增加了142.4%) 14438(环比增加了12.5%)
2010 1106.4(截至10月25日) 20492
2011 659.3(截至10月25日) 21929
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