[摘要] “马拉松虽然是一种体育运动，但更多的是倡导一种思想状态和精神层面的东西，多过你看见的生理和物理的东西。”在做客《新华有约》栏目时，万科集团执行副总裁毛大庆这样向新华网记者表述马拉松之于万科。同时，他讲到，“企业的健康和人的健康，比过了两千亿怎样还重要，因为人能够持续发展，文化能够永葆青春。”
“马拉松虽然是一种体育运动，但更多的是倡导一种思想状态和精神层面的东西，多过你看见的生理和物理的东西。”在做客《新华有约》栏目时，万科集团执行副总裁毛大庆这样向新华网记者表述马拉松之于万科。同时，他讲到，“企业的健康和人的健康，比过了两千亿怎样还重要，因为人能够持续发展，文化能够永葆青春，这个企业才有不断的生命力。”
在为北京两会准备的提案中，毛大庆把雾霾作为其中最重要的议题来讲。专访中，他也一再提到“健康”的问题。谈到北京“摊大饼”的状态，他担忧居住其中的人生活的幸不幸福；谈到卫星城的想法，他建议打破行政壁垒，并强调配套先行；谈到养老，他表示会尝试在社区配建服务楼，无论这种做法最终会成为一种观念输出还是会成为一种社会模式。
四千亿市场百亿并不值得吹嘘
新华房产：数据显示，北京万科2013年销售额突破百亿。这也是既2010年连续四年跨越百亿门槛，今年更是首次在三季度内达成目标销售额。“后百亿时代”的北京万科将如何发展？
毛大庆：北京现在其实是四千亿的市场，在这个市场里，作为比较大的企业，年销售额突破百亿本身在过去两三年里，应该说是一个普遍而且正常的现象，四千亿的市场里，这些大的企业占的份额也就是百分之几。对于北京万科，我们对于进一步追求更大的销售额，还是在继续追求每年简单的突破百亿。这并不是发展战略中主要的问题。
我们更多思考的是，这样一个城市里，城市化包括产业转型、城市居民生活水平逐渐的转变提升的过程中。作为一个城市建设重要的一份子，我们应该扮演什么样的角色，这是我们更多思考的问题。销售额上能够稳定，对股东回报能够稳定的达到，这是企业基本的工作，更重要的是怎么能符合城市的发展。
从房地产行业发展来看，北京这几年发展，应该说房地产无论说从价格、土地的价格、房屋的价格，版图的扩张，过去的两三年无论是地价，房价大家觉得怎么样调控都下不来，城市的发展“摊大饼”现象越来越大。轨道交通修的越来越远，老百姓住的越来越远。
北京未来需求和供应，应该来说还处在一个旺盛的阶段，但是不得不看到，房价，我们也很担忧，这样下去，房价恐怕已经越来越将普通阶层，大量基本工资收入为基础的人，抛的越来越远。2013年的下半年推出了又一种做法，自住型商品房，这个做法我认为在一定时间一段空间内，控制资源来更好地配置资源，从而更好的让房价用市场化的手段能够让一部分夹心层，能够满足他们购买的需要。
在房地产调控研究里，我们也一直在跟政府紧密配合进行研究，我们万科现在也在大量积极参与到各种保障房建设里，过去几年我们也做了各种各样的保障房，另外，我们在观察，这个城市的变化，老百姓居住的变化，经过三年的调控，购房人群又回归到大比例乃至绝大比例自住的需求上来，基本很少再有人买来房子炒房、空置。
以自住为主体的购买者，对房屋的要求已经除了质量、环境美化问题，更多的回归到生活的便捷性和生活质量方面，这些都在呼唤城市公共资源配套，服务配套在向着更加完善的方向发展。
在这样的大背景下，万科无论是在北京还是在集团层面，都制定了未来十年的发展方向。我们两个重要的发展方向，一个要继续坚定向着绿色卓越的方向发展，做绿色的企业，我在提案里也提到很多关于绿色的想法。再者我们还有一个新的发展方向就是城市配套服务商，逐渐的转型，不是简单的从事服务业，简单的提供日常生活服务，更多的是把我们和居住者的关系重新定义。
我们更好的去理解现在居住者的需要，在未来的建设过程中，对现在以自住为主的居民提供更符合他们在这样城市发展下，配套的需要。在过去的一年多里，我们做了很多的尝试，无论是在社区里做的，比如食堂、菜市场，洗衣店等，这些配套事实上我们能够做的。
（我们）希望做的还是市民最基础的东西，在逐渐的升级过程中，还要引入社会力量，比如很多社区的商铺、商业街，事实上还是需要有其他的购买人群，租户，小的工商业者跟我们一起来做这个工作，万科更多的是起到基础配套和商业引领的作用。
另外，我们也在做更加升级的内容，比如，城市去做社区的养老看护中心，未来可能还有看老所等，对儿童我们现在也在研究像四点半学校，这些方面最终是希望提升老百姓生活质量水平，从城市的结构发展上，我们现在在尝试新城重点的配套建设，覆盖十几万小的片区这样的生活配套中心，类似我们在昌平做的实验项目，金隅万科广场这种生活主题的商业中心。
这个业态的出现，实际上是我们适应北京城市的发展过程中，生活配套缺失，如何让新城的老百姓和迁移到更远地区的这些老百姓能够享受到城市里同类的消费和生活的配套，这也是我们很有兴趣做的内容。
当然，我们接下来将研究在所有社区都配套一个社区养老的服务楼，包括现在和有关机构在适当的时候去建设能够支持我们养老业务的二级医院。在过去两三年里，我们做的教育配套，如北京小学，育才学校，这一系列的行为，放在一起更多的是一个新的定义和发展的要求。这里头最基础的是寻找城市发展的需要作为我们的战略。
后百亿时代，在一个四千亿的市场里，百亿好像也不是什么值得吹嘘的事情，但更多的是能不能健康的发展，能不能跟城市的发展同呼吸，共命运。
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卫星城将缓高房价 并适合推广
新华房产：在您的提案中，有关于在北京周边布局卫星城的想法。您指出，目前北京的发展存在“摊大饼”的问题，资源等分配不均。如果这一想法在未来得以实现，会对北京房价产生怎样的影响？
毛大庆：北京的发展往往给人一种进入困局的感觉，人口不论怎样的控制还是在有序的增长，这个城市作为中国的政治文化各方面的龙头，这样一个世界城市，它的更强大的发展动力其实来自于人才，来自于创新，来自于这种年轻的活力，否则，不可能成为一个合格的城市，所有合格的世界城市都是人才的汇聚。这是世界城市的基本标准。
但是要达到这样的标准，不得不也必须要不断的接纳吸引和留住一大批年轻的人才，和进北京工作的非北京人口。控制人口并不是赶走人口，更多的是希望人口的素质，质量的提升，这个过程中，城市配套，住房建设，基础设施这些仍然是摆在城市发展过程中一个重要的课题。
我们的城市化进程，伴随着城市产业的升级，北京现在一产、二产已经远远退居到三产之后了，即将达到70%都是现代服务业和服务配套，包括科技创新，这些内容导致城市空间的储备和城市空间的拓展，是一个非常重要的议题。我们为什么说感到很困惑呢？
一百多年前，大概是二环路的概念，二环以内，住了五万多人口，二环外，住了五万人口，大约十万人口。100多年以后到今天，北京的城区面积，以六环为界。六环面积比当时扩展了二三十倍，但是人口扩展了二三百倍。
所以对城市资源的消耗，这就是原来在城市建设过程中过于短视，没有做一步想三步，或者没有为未来城市的发展去储备空间的规划思想和城市建设的指导方向。导致资源一直集中在五六环内。
我可以说（北京现在）大概三分之二以上都在六环以内活动，我们（发现）远郊县，怀柔、密云等，人口密度很低，我们是个一万六千平方公里的城市，大概相当于25个新加坡，十六七个香港，这样的一个版图，我们的人都集中在一个小圈圈里。可想而知，这个城市的压力有多大。当然会导致居住不舒服。交通、生活压力巨大。
这样的一个状态，表明城市发展的不健康，人们过的不幸福，不舒服。站在这个时间点上，北京必须为未来十年二十年做规划，做好研究。因此在提案中提出了卫星城的概念，卫星城不是一个新概念，我说的这个新城不是一个简单的望京、一个长阳的新城，我讲更多的是产业、包括生活配套都非常完备的一个新城的概念。
这在国际化道路上，前面几十年，已经有很多案例，比如纽约和日本。今天要看大背景，眼界要放的更远，对新城的概念必须是能住、能工作、能生活，每一个新城我理想的应该能容纳50到100万人口。这样的新城像平谷、密云、延庆等这些地方之外，更要把眼界放远一点，所以为什么这次两会上提出京津同城，京津冀携手发展在北京两会上作为重点课题，特别是京津同城。
未来可能真的要围绕北京的一些重点地区，比如香河等地，包括涿州等地将来都要纳入到发展中，就会缓解资源不足的压力。也会有效的缓解由于土地资源、人口过于集中在一个小地区导致房价的压力。
这些新城要能够居住，让老百姓安居乐业，政府的配套一定要先行，无论是交通还是各种各样的资源，这些发展的模式在国际大都市都有非常成功的先例，就是我们要不要学，怎么去学的问题。
新华房产：大概多长时间能够达成你的想法？
毛大庆：我觉得现在市政府在这次两会上的精神和动态，觉得只要真的下手，效果应该在五年就初步显现。在2020年，也就是未来的六七年后，这些问题（应该）得到相当明显的改善。
我觉得未来五六年，需要明确发展方式，明确发展方向，不迟疑，不纠结，坚定的去做，这需要大量的勇气，包括政府体制的改革，包括像京津同城、京津冀携手发展。这里说出来容易，怎么打破政府行政壁垒，怎么解决行政管理本位主义的问题，这些事情事实上都需要改革先行才能做到。
毛大庆：当然。但是我觉得真的如此巨大的压力的大都市并不是那么多，解决这些压力，不是房价的问题，更多的是城市资源不足的问题，事实上，有两种模式可以去解决，一种现在已经发展的相当健康了，比如珠三角，不是卫星城，是建立了城市群。比如广州周边，东莞、番禺等这样一种城市关系，我认为这也是很健康的。每一个地区都有自己的产业，像东莞的服务业等，经济很发达，它就不涉及到广州还要建多少个卫星城，（已经）是一个城市群落的概念。
长江三角洲，围绕上海，基本城市群落也已经形成，像昆山和上海的关系，苏州无锡等大量的城市群落。这也有效的缓解了城市过于集中的问题，这些城市病最严重的就是北京。不避讳的讲，跟其他城市比，北京在这方面是最落后的和问题最严峻的，就是因为我们所处的环渤海地区，城市综合质量是最差的，北京是“一枝独秀”的。“带动”的周边其他地区也弱，盆地效应，所有的资源、资金等都流进北京，这个地方就不堪重负，加上我们还要承担行政职能任务。对于北京市来说，要有效地、主动地去拓展城市发展空间。
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健康为大 以人为尺丈量城市
新华房产：在您为北京两会准备的十个提案中，我注意到，涉及到的问题有雾霾等社会问题，这与每一位居民的健康相关，健康指数列入环境影响评价是很切实并有新意的想法，您是基于怎样的一种考虑？
毛大庆：我觉得到底怎么评价一个城市的好坏？谁去评价？拿什么评价？评价的检测端往往定义是不对的，经常主观的定义，就是我认为。今年我的一个主旨提案就是要把城市人居生活质量变成评价城市的主要标准。
政府的执政、城市的管理，每年有没有进步，应该拿什么对照，应该由这个城市里的人去说，人的感受以什么（来）评价，就是以生活质量评价体系。事实上，我们原来单方向说我们干了些什么，但那些是不是老百姓的感受？有没有老百姓感受的一个评价标准？
我觉得基本上是缺失的，所以要把城市管理真正回归到老百姓的手上来评价，就如我说，环境评价标准应该把城市人的健康指数纳入到环境评价标准里来一样，环境好坏最终影响的是人的健康，如果都不去评价人的健康指数高低，怎么去评价城市环境质量呢？
在企业里，每年对企业的盈利标准，除了盈利，各种财务指标外，还要有一个重要指标，就是员工健康指数评价。企业的发展是不是以人为本，是不是以员工的健康为代价。城市是不是健康发展这点很重要。
除了有效治理雾霾，再解决雾霾，发展转型等之上，我提议了在评价环境影响重要的一项（就是）要以城市居民的健康指数来看，这个指数有一套标准。所以环境的评价最终真正的“镜子”是城市居民健康指数。没有一个健康的市民无从谈一个健康的城市。这是很基础的道理，（我）提案里也强烈呼吁，政府的环境治理要以居民的健康指数为基本评价。
新华房产：谈到健康，在您的提案中，也有涉及到“绿色能源”的问题，我觉得“绿色”也是健康评价体系里的一环，房地产行业在环保的举措中的角色和动作应该是什么？
毛大庆：这次提案里有一个北京要发展绿色能源储能基地和办法，更多是从长远战略角度考虑，发展绿色能源这是毋庸置疑的，事实上更多的是我们要储能，从战略和城市安全的角度来讲，发展绿色能源的同时，更多的是要节约和储备能源。（我）也参照了一些国际都市的先进概念，在战略上，在城市安全上都有绿色储能中心，北京亟待发展这方面的能力。
房地产企业在绿色发展中有非常大的作用，我们国家的基础能耗大概三分之一多都来源建筑能源消耗，包括施工，包括建筑使用和建筑运营过程中能耗的浪费。在房屋建筑、开发、使用上，如果能全面推行和逐步解决，降低房屋能耗，各种环节上的能耗，会对国家的节能以及环境保护起到重大的作用。
所以作为整个资源的全产业链的整合者，房地产商首先应该倡导建筑使用等方面的绿色节能，在这一点上，开发商是能做很多很多工作的。具体细到建筑方式的改革等。我在提案中也提到了很多关于住宅产业化的问题。
住宅产业化提了好多年，政府也给予了高度关注。改变传统施工模式，用新的方式盖房子。住宅等大型公共建筑执行住建部的绿色标准，包括坚定的推行住宅精装修的交付，它是一个真正的绿色建筑的问题。住宅产业化的问题，大的概念，包括绿色、精装修乃至垃圾分类，是一套完全的生活体系的问题，所以在这样一个大背景下，开发企业思想的转变，行为模式的转变对于绿色节能环保起到重大作用。
这一点，万科一直在做，作为行业引领者的作用，改变行业发展的传统思路，跟政府一起推动这个工作。可做的事情很多，我们只是做了一小部分，未来还有很多路要走，也希望更多的企业加入。
新华房产：一如万科坚持的做住宅产业化一样，在您的十个提案中，有很多文字提到这方面的内容。其中，保障房方面，您讲到保障房的产业化推进缺乏必要的激励政策。希望您诠释下？
毛大庆：这两年已经给予了很多激烈政策了，包括面积补偿，绿色通道审批，应该说力度还是很大的，但是我觉得还可以更加完善激励制度，包括从消费端口，比如应该更加鼓励，刺激消费购买绿色产品，我觉得这应该是政府要在绿色消费上给予税收优惠，还是更多其他鼓励政策。另外在资源配置上，土地出让上，更加倾斜于绿色建筑和有绿色能力的企业，这也应该旗帜鲜明的去鼓励，去做。只有这些加在一起，才能刺激更多企业加入到绿色建筑中去，这是非常重要。
新华房产：您说的鼓励、支持有具体哪些方面，比如技术、资金？
毛大庆：税收上，这就跟财政有关。土地就属于资源配置的倾斜。政府要呼吁很多企业去做，就要分清奖和罚。鼓励怎么做，如果不做到一定时间后应该变成强制。能源问题等是一个不用讨价还价的问题，很重要的一点是政府能不能强有力的去推行。如果仅仅从鼓励、呼吁、表扬，就会有惰性的思想很难转变。
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新的尝试 社区配建服务楼
新华房产：说到企业利润的问题，我们就不得不谈到目前的养老地产。可以说，当前我国的养老地产还处于探索阶段，对于房企而言，没有清晰的盈利模式或成为其发展面临的问题。您如何看待这种说法？
毛大庆：我比较认同。（目前的养老地产）确实缺乏比较明确的盈利模式。主要还是来自于整个养老系统的不配套，这一点跟先进成熟的发达国家比，养老保险支付的对接问题，保险的覆盖问题（等都存在）。第二我们（存在）医疗体系的养老保险和对接问题。
其实养老产业更多的不是房地产业，更多的是服务行业，并不是要盖一堆房子去养老，没有什么用，更多的是房子的服务是什么。我觉得这是关键。我们也关注了日本等亚洲国家养老的状态，大约呈现出要么实在无依无靠，要么生活极度贫困，家里无法负担，这些包括资金、经历的负担，或者临终关怀，最终可能会走向养老。日本现在养老很好。
但是亚洲人群很大程度上还是习惯居家养老，这个问题，台湾有很长时间的实践，最终回归到两条，一是以社区居家养老，第二医疗网店的全覆盖。五六百米内都有网点。这样更促进能在家里看病，在家里养老。似乎更符合亚洲人传统家庭观念。
中国老龄化状态远远没达到高潮，恐怕十年后老龄化状态会达到压力巨大的状态。在这个时间节点上，发展怎样的养老是一个复杂的问题，仅靠开发商的力量的是解决不了问题的，这里需要保险制度，需要养老报销养老金的问题，需要医疗能不能真正跟养老对接的问题。现在医疗有很多瓶颈问题，比如社区医疗和三甲医院相关制度并没有建立起来，老人医保报销基本还是捆绑在二三个合同医院上等，导致真正推进养老产业事实上很困难。在各个环节都会被卡住。
所以现在养老地产根本就是伪命题，其实最后都变成了一种开发商的行为，要卖房子或者包装一个项目，要不然确实想经营养老物业，但只是一个小的养老服务，起不到真正的养老产业的作用。
这个事情要真正落地，现在政府鼓励民间资本进入养老等，我觉得很好，是在用市场的力量解决这个问题，但两点不容忽视，社会最基础人群的养老还得是政府的责任，依靠企业完成，就跟房地产一样，保障性住房还得政府出来解决这个问题。第二无论怎么引用社会力量，怎么用民间投资、企业力量最终还得改善后面的制度配套问题，包括养老保险，像养老金、医保制度等。
这些问题回过头来还是体制问题，这些问题不解决，企业没有力量也不可能做成一个合格的养老服务产业链。这个问题恐怕十年八年后，比房地产问题还严重。如果还没有意识到这个问题得严重性，不下手去解决，（我）很怀疑到时解决养老问题、养老看病问题比（现在）房地产（问题）还难。
新华房产：那么万科在养老地产方面有怎样的期许，长远来看，有什么规划？
毛大庆：我们首先去理解我们自己的业主和客户，最近我们也做了一个真实的调研，（发现）还是有很大的需要。但是（发现）有问题，是不是愿意离家去养老院还是愿意居家。另外对支付能力，如果自己掏钱去购买养老服务，而没有保险制度和后续支撑也很困难，这个问题通过调研也在思考，有些问题也不是我们能解决的，更多的是希望让我们的住户在这个问题上有一定的改善，很多事情需要一步步来。在社区开办养老的看护、输出服务。这个（是）我们可以做的。
第二在居家养老的问题上，我们讲到可能会在新建社区考虑配置一个养老配套的服务楼，让养老服务不出社区，这是万科能贡献的事情。起码两三年可以见效，在这个模块上，恐怕我们会对政府的社会养老会有一个巨大的贡献或者概念的输出，我们想做这个尝试，能不能做的好，做成什么样，能不能真的成为一个社会模式，我觉得我们愿意做出一些研究和尝试。
马拉松之于万科 多过你看到的
新华房产：我们注意到，8月份和9月份您连续完成了人生中的第三和第四个全程马拉松。郁亮也曾说过，在马拉松长跑中“万科不会停止探索的步伐，我们会一点点地往前走”。这里的探索具体指哪些？马拉松长跑对于整个万科意味着什么？
毛大庆：我们希望员工晚点养老，希望员工能健康工作多十年。这是我们倡导员工全体运动的根本原因。企业的健康对社会的贡献是巨大的，员工的健康对社会的安全是巨大的。这是企业的社会责任意识。
一个企业的精神状态对于每个员工的感受是非常不同的，我觉得我们那么多的企业有各种各样的企业文化，大家都在为股东、为企业的生存不断创造价值，但的价值莫过于企业的健康和人的健康。
所以我们更看重的是企业的文化传递给每个人乃至社会什么样的形象，我觉得对于马上进入第四个十年的中国的本土企业来说，这是一个重大主题，这个主题比过了两千亿怎样还要重要，因为人能够持续发展，文化能够永葆青春，这个企业才能不断的生命力，才能两千亿之后向着更高的高峰去攀登。
郁亮讲的这个话代表了很多的含义，员工的健康、文化的青春、同时代表不断迎接挑战的态度。事实上，今天的中国迎来改革的深水区，整个国家都在探索发展的模式，这三十年来，成长起来的跟改革开放同步的企业，其实同样要探索未来发展的新的模式。整个探索除了智慧以外，还需要莫大的勇气，和非常大的耐力。
企业的发展就像跑马拉松，万科三十年，跑了三十年，这是一个什么样的老企业？其实这是一个很年轻的企业，三十而立。公司才迸发出创造的能力，所以还得再跑，也许还有一个三十年，两个三十年。
马拉松虽然是一种体育运动，但更多的是倡导一种思想状态和精神层面的东西，多过你看见的生理和物理的东西。万科这么多年的贡献可能是企业文化的贡献多过纳税、回报股东。所以一直说支撑万科的（是）两个重要的力量，一个是股东，一个是员工。
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