[摘要] 3月27日下午，被业内称为“北京最贵自住房项目地块”的朝阳区来广营乡地块被恒大地产以20.5亿元的价格摘得，溢价率为37.4%。
3月27日下午，被业内称为“北京最贵自住房项目地块”的朝阳区来广营乡地块被恒大地产以20.5亿元的价格摘得，溢价率为37.4%。
北京市土地整理储备中心资料显示，该底价为14.92亿元的出让地块东至红军营路，南至洼里路，西至红军营西路，北至北苑二号路，总建筑控制规模11.92万平方米，其中居住部分建筑规模9.8万平方米。实际上，这一地块正是2012年9月被暂停出让的来广营A2地块，此次该地块变身自住房项目重新挂出，起始价上调了2.08亿元。
该地块对居住部分的要求是，除2.94万平方米限价房外，剩余6.86万平方米全部建成自住型商品房，其中限价房销售限价为1.5万元/平方米，自住房销售限价为2.8万元/平方米，套型建筑面积不得超过80平方米。目前，上述来广营地块附近北京青年城、北苑2号院等小区成交价格约3.7万元~4万元/平方米。
除恒大外，该地块昨日还吸引了中铁建、住总正华、华远地产3家房企参与竞拍，现场竞争十分激烈，经过近50轮竞价才得以落槌。对此，链家地产市场研究部张旭认为，地理位置、交通、周边配套成熟是来广营地块吸引房企的优势，也是造成其自住型商品房价格明显上升的最主要原因，这一地段建成的2.8万元/平方米的自住商品房，未来对购房者吸引力很强。
但张旭指出，该地块目前的平均楼面价已达1.72万元/平方米，扣除限价商品房面积后，其自住型商品房楼面价超2万元/平方米，扣除建筑成本，开发商的盈利空间将十分有限。她分析，恒大高成本拿地，或是以“血拼”换取一线城市布局。
针对新地块有可能“亏本”的质疑，昨日下午，一接近恒大的人士对《财经日报》记者表示，对恒大而言，该地块仍有利润空间，恒大之所以积极拿地，是希望通过成本控制挤出利润空间，并借助自住房、限价房的销售换取现金流。
“位于北五环附近的来广营乡地块地段相对较好，现场出现拼抢在意料之中。”该人士还提到，未来来广营地块还能配建部分车位和商铺，这部分利润相对较高，可以弥补一部分利润。
三四线城市住宅市场风险聚集，品牌房企争相回归一线城市，在这一趋势下，去年开始，恒大在北京土地市场表现积极。去年7月初，恒大以35.6亿元加26万平方米公租房的代价，首次在北京成功拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块，溢价率16.67%，楼面价6964元/平方米。随后的11月，又以51.35亿元总价、约5万元/平方米楼面价斩获北京东坝地块。
除了来广营乡地块，昨日北京还有另外两宗土地挂牌出让，最终皆以底价成交，共收土地出让金达24.94亿元。其中，北京首寰文化旅游投资有限公司19.3亿元拿下通州地块，丰台区科技园区商业金融用地则由北京市四合庄兴鹏投资管理中心以5.64亿元获得。
二次入市受热捧
据了解，该地块为2012年9月被暂停的热门土地来广营A2地块，此次变身自住房项目地块重新挂出，起始价由12.84亿上调至14.92亿，由于该地块是目前定价最贵的自住房项目，所以受到市场极大关注。
据悉，共有恒大、中铁建、住总正华、华远4家房企参与竞拍，最终恒大以20.5亿胜出。
链家地产市场研究部张旭认为，地理位置优越、交通方便、周边配套成熟是此次来广营地块与之前的豆各庄、东坝等自住型商品房地块的的不同，也是造成其自住型商品房价格明显上升的最主要原因。
张旭表示，目前，地块附近的北京青年城、北苑2号院等小区的成交价格均在每平方米3.7万~4万元左右，该地块将建成的2.8万元/平方米的自住型商品房，对购房者无疑将产生很强的吸引力。
恒大称尚有合理利润
来广营地块的特殊性在于，地块本身没有开发商可以自己定价的产品，全部限价或者自住房。
公开信息显示，该地块包含R2二类居住用地、R52小学用地、R51中学用地，总建筑控制规模11.92万平，其中居住部分建筑规模9.8万平。除外，剩余居住部分6.86万平将全部建成自住型商品房，其中2.94万平方米的限价房销售限价为1.5万元/平方米，6.86万平方米的自住房销售限价2.8万元/平方米，套型建筑面积不得超过80平方米。
张大伟给记者算了一笔账，该项目销售总收入为23.618亿元，而开发商叠加土地成本+建安成本共计为22.884亿元。如果不计算管理成本、资金成本、销售成本、税费。该项目仅剩余7340万元的利润。
但在接近恒大的人士看来，这块地并非无利可图，还是有一定合理的利润。
上述人士认为，恒大有强大的控制成本能力、快速运转能力、快速复制能力，能挤压出更多的利润空间。自住房限价房销售极快，能赢得现金流，另外，地块还能配建部分车位和商铺，也能在利润上予以弥补。
有利于企业加快资金周转
张大伟分析，开发商用20.5亿的土地款，获得了一个在2014年年末回款23.618亿的预期。
中原地产市场研究部统计数据显示，恒大地块在北京获得四宗土地，累计土地出让金为147.85亿，但只在东坝地块有5万平米的可定价产品，其他全部为限价房源。
张大伟说，这四地块可以给恒大在2014年带来200亿左右的销售额。对恒大布局非常有帮助，对每月的销售报表也会锦上添花，但从利润角度，将会拉低恒大的年度利润率。
同时，随着政府在自住型商品房供应力度的加大，上述接近恒大地产的人士也表示，开发此类地块也符合恒大一贯坚持的民生地产路线。
据媒体报道，北京国土局负责人表示，2014年北京市将继续加大住宅用地供应，同时进一步优化住宅用地供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品住房；商服用地的供应量将比2013年略有增高。
张大伟说，信贷收紧不仅影响成交，也约束开发商拿地资金。回款变慢，使部分企业在土地市场难以维持高投入。
在市场竞争加剧背景下，高周转已成房企在一线城市的普遍策略。自住房利润低微，但供不应求。从市场角度，也推高房企在自住房上的拿地热情。
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