[摘要] 近期，围绕中国房地产出现两个截然相反的声音，影响着居民的消费判断。有的说房价下跌趋势形成，甚至有人说将要暴跌；有的说，房地产需求依然存在，如果取消行政性措施，房价还会上涨。那么，房地产的趋势究竟怎么看？在稳增长中怎样发挥作用？
近日，围绕着中国房地产行业出现两个截然相反的声音，影响着居民的消费判断。有的说房价下跌趋势形成，甚至有人说将要暴跌；有的说，房地产需求依然存在，如果取消行政性措施，房价还会上涨。那么，房地产的趋势究竟怎么看？在稳增长中怎样发挥作用？
刚性需求减少将成趋势
根据中指研究院的数据显示，2014年一季度住宅成交量较去年同期大幅下降，50个代表城市住宅月均成交同比下降18%。来自中国国际经济交流中心的研究表明，今年一季度，商品房和住宅平均销售价格同比实际均出现了3%左右的跌幅。
针对多地楼市出现的成交量下滑、房价走低，工商联房地产商会名誉会长聂梅生认为主要是资金总体紧张造成的。她说，由于房地产开发投资增速的回落，房地产商的融资成本较高，导致“钱紧”，一些企业适度降价，是走量回笼资金。同时，个人获得按揭贷款也不容易了。
国家信息中心经济预测部主任祝保良认为刚性需求减少渐成趋势，也是今后长期影响房价的一个原因。研究表明，住房的刚性需求里，年龄约23岁的人群占40%以上。我国1980年代是生育高峰期，在过去10多年里一定程度上支撑了住房需求和高房价，而到1991年后出生率就下降了，这些人到2014年不到23岁。
中国国际经济交流中心经济研究部的副部长张永军指出，很多人买房是冲着房价上涨预期去的，目前，一些城市的限购政策及未来将出的房地产税和不动产登记制，都在一定程度上制约了上涨预期，导致百姓出现观望心态。
一二线城市不缺住房需求
时下，不少人联想2008年美国“两房”危机带来的金融危机，对中国房地产的未来多少抱有怀疑。海外一些人“唱衰”中国经济，也屡屡提及中国房地产存在“泡沫”。更有人设想，如果信托风险、银行业风险、房地产风险、地方债务风险、经济运行外部环境风险、资金短缺风险等一聚首，中国经济有可能崩盘，房价有可能大幅下跌。
就此，京城多数专家学者认为，中国与美国房地产情况不同，不可简单进行比较和预测。美国房地产业占GDP的比重很高，又有衍生品，交易方式包括买房信贷极为宽松，甚至还有零首付，这些因素纠结在一起，同时起作用，导致楼市崩盘。再看中国，上述因素基本都不存在。至于几大风险聚首的可能性，几乎不可能出现。
更重要的，中央把稳增长放在经济工作的首位，房价大涨和大跌都不利于稳增长。因此，一旦涨跌出现趋势苗头，政府会在政策和投资等方面相应微调，以避免房价大涨或大跌。
国务院发展研究中心学术委员会副秘书长张立群指出，从一二线城市尤其是京沪看，形成产业和就业岗位集聚，人口也相应源源不断地向这些城市集中。比如，北京（楼盘）市人口控制目标近年屡屡被突破，2013年常住人口2130万，加上没拿暂住证的实际接近3000万。这就决定了一二线城市不是缺乏住房需求，而是缺乏住房空间，房地产的主要矛盾还是供不应求。目前，一二线城市的房地产市场是以改善居住为主导，未来这种需求潜力仍然很大，所以这些城市的房价难以大幅下降，即使有所下降也不会持久。
专家称个别地区可放开限购
关于未来一段时间的房地产调控，北京的一些专家提出了看法。
祝保良赞成个别地区可以放开限购政策：“房价跌得比较多的地区，限购措施是可以适当放开的，当然一线城市放开的可能性不大。”他认为，当前房地产市场的降温跟2011年不一样。2011年是需求过热，政府出台限购政策进行抑制，现在是消费者主动降低需求。如果不引导好居民对房地产的预期，未来是有可能难以控制的。他还指出，一些城市在土地供应量上可以考虑做些调整，适度加大供应，但不宜大幅卖地。
中信证券的首席经济学家诸建芳建议，保持房地产市场所需货币的合理流动性，这涉及房地产建设和住房信贷。同时，一些三四线城市商品房建设供大于求，如果在推进城镇化时仍然用加强的方法去建设保障性住房，那么这些商品房的出路堪忧。因此，可以考虑主要用市场的办法处置存量商品房，实现商品房向保障房的转化。
张立群认为，目前一线城市和大城市还是人口导入地，要分流到周边城镇还需时间。因此，一二线城市和大城市的土地规划要调整，要在基础设施配套的前提下，增加土地供应量，加大对棚户区的改造力度。同时，要着眼城市转型升级，逐步向外拓展空间，建设城市群，在一体化中谋发展。
（本报北京4月23日电）
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
