[摘要] 中国百强房企光耀地产传倒闭，其根源在于三线城市需求不足，楼市预期生变，资金周转成硬伤。在需求不足，楼市低迷的行情下，地方政府开始坐不住了，出手救市，目前救市已增至5城，但救市效果到底如何？专家认为地方的救市微刺激不会有全国性的提振效果，并且越位救市也有可能害人又害己。
【编者按】中国百强房企光耀地产传倒闭，其根源在于三线城市需求不足，楼市预期生变，资金周转成硬伤。在需求不足，楼市低迷的行情下，地方政府开始坐不住了，出手救市，目前救市已增至5城，但救市效果到底如何？专家认为地方的救市微刺激不会有性的提振效果，并且越位救市也有可能害人又害己。
中国百强房企光耀地产被传倒闭资金周转成硬伤
5月6日晚，中国百强房企产业——光耀地产被传因多个楼盘交付不了，公司目前面临倒闭。此外，光耀地产还被中华人民共和国法院列入失信被执行人名单中，主要因资金链出现问题。
此前，有媒体报道，光耀城新一期开盘时间从去年底延误至今，尚待开盘的楼盘也尚未封顶。光耀城位于惠州惠阳区，是个超级大盘，2010年底正式开盘。本应在去年12月底交房的光耀城5期2组团约100栋别墅至今未交楼，本应在今年3月交房的4期2组团30栋楼同样遭到延期。按照光耀地产与业主签订的合同，延期交房超过180天，业主有权退房，或每天按房价的万分之三进行赔偿，延误180天内不能选择退房，但每延期一天可按房价的万分之二进行赔偿。
业内人士分析，三线城市需求不足，楼市预期生变，光耀地产在惠州大本营泡沫显现时，受到的冲击也首当其冲，如今颇有骑虎难下之感，延期交房表示其资金周转成硬伤。 》》详细
救市已增至5城：房地产分类调控差异明显
近日，铜陵市政府日前出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》（下称“救市文件”），文件中涉及购房入户、契税补贴等一系列政策，并明确从5月1日起正式实施。
加上南宁、杭州萧山、宁波松绑限购、无锡购房入户，救市城市已增至5城。与此同时，郑州、天津滨海新区、福州官方也已放出消息，拟对当前的限购等调控政策进行调整。
也就是说，二三四线城市都开始全面调整楼市。
差异化调控明显
“和其他较为零星的微调的救市措施不同，铜陵市的救市文件更为直接、全面、系统，属于地方政府救市的一大动作。”上海某业内人士介绍。
截至目前，已经有5城加入“救市”的行列，与此同时，21世纪经济报道记者采访了解，福建、天津、湖南等多地在研讨“救市”路径。
某业内人士介绍，此次铜陵救市如若成功闯关，后续二三线城市跟随救市的情况将很普遍。 》》详细
典型城市楼市成交继续萎靡 5月多地或推救市政策
面对楼市连续下行的成交量，部分城市已经坐不住了。
从上月以来，天津、广西南宁和江苏无锡等城市分别采取调整限购范围、放宽户籍限制等方式提振楼市，虽然在国内引起不小反响，但是决策层并没有采取打压态度。
多位业内人士告诉记者，目前二三线城市楼市房价和成交量都面临较大下行压力，5月可能会有更多地方政府加入救市行列，救市方式将包括非户籍购房资格审查放松、限购范围放松、调整普通住宅界定标准、公积金政策松动等。 》》详细
10城市接连传出限购松绑 专家称仅靠政策难救市
从年初持续发酵的“降价潮”，到五一期间各大主要城市楼盘成交的普遍下行，看空情绪快速蔓延楼市。此种态势影响下，从去年8月温州首传限购松绑开始至今，9个月时间中便有铜陵、南宁、无锡、杭州等共10个城市接连传出政策松动消息，被业内视为地方政府楼市调控的“救市”之举。
何种行情催生了地方政府限购“松绑”？放松限购能否扭转多地楼市“量价齐跌”局面？在市场与政策的交互博弈中，这些疑问让楼市走向变得愈发扑朔迷离。 》》详细
地方楼市微刺激不会有性提振效果
5月5日，安徽省铜陵市政府网站发布文件救市，这意味着，加上日前南宁、滨海、杭州萧山、无锡四城，救市城市已增至5城。但这些刺激政策没有货币助阵，在地方财税的小盘子里让利，只能称之为微刺激，不会有性的提振效果。
此次微刺激之所以没有被喊停，说明各地房地产市场与地方财政已经崩紧，同时说明在货币稳健、保障房一年被数百万套的大背景下，各地的限购等行政举措将陆续取消。保障的归保障，市场的归市场，各得其所。
货币政策是房地产市场的紧箍咒，到现在为止，房贷政策没有丝毫松动，大城市反而有收紧的趋势。媒体披露，北京银监局发布《关于个人综合消费贷款领域风险提示的通知》，北京地区客户只能享受到100万元、最长10年的消费贷款。同时，个人综合消费贷款用途，不得用于购房、投资等非消费领域。银行不得利用个人住房按揭贷款与个人综合消费贷款相捆绑的个人组合贷款品种，辗转为住房按揭贷款提供收付款资金需求。监管部门看到了各个不同品种贷款之间的套利行为，作出有针对性的调控。
货币没有放松，房贷继续收紧，保障房大量增加，加上汇率上升导致企业资金外流到国外收购资产品，对房地产的打击长期而影响深远。这个影响不是短期海啸，而是温水煮青蛙，等到青蛙意识到风险，已经跳不出热锅。 》》详细
评论：地方政府越位救市可能害人害己
限购和限贷，是2010年以来房地产调控政策的两大手段，目前一些三四线城市也把救市的政策着力点对准了“两限”。此前南宁已成为个正式发布限购调整措施的城市，而铜陵救市的一个重要特征，则是针对限贷。铜陵全面放宽了公积金贷款限制：降低公积金贷款发放条件，提高贷款的可申请额度，降低公积金贷款的首付比例等。同时，铜陵还对公积金贷款购房者给予利息补贴。
地方政府没有减免税的权力，于是财政补贴就成为房地产救市中常用的手段。如果说购房契税补贴、利息补贴还算合法合规，那么，铜陵擅自降低公积金贷款首付，则明显有违规之嫌。银监会和央行规定，首付通常至少是三成，只有首套房且面积在90平方米以下时，贷款首付可低至20%。此次铜陵救市政策中规定，只要是首次购房，首付比例均可低至20%。
在经历一轮房地产的强烈刺激后，三四线城市供过于求与一线城市房价高企，是目前最重要的基本面。这个基本面决定了，目前的购房者面对的问题是能否“逃顶”，而不是“抄底”。其次，地方政府以分类调控的名义越位救市，最终可能害人害己。一些地方政府用财政资金“团购”商品房、补贴购房者，中国房地产市场正在“冷却”，但地方政府能确定现在就是房地产的冬天吗？如果不能，在“冬天”到来之前就挥霍了宝贵的资金，在面对真正的困难时，也许地方政府真的连工资都开不出了。此所谓“害己”。地方政府现在通过补贴以及较低的首付，鼓励缺乏支付能力的居民贷款买房，如果未来房价继续下跌，无疑是害了这些购房者，同时银行系统也将面对更大风险。此所谓“害人”。 》》详细
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