[摘要] 近日，房价大“跳水”的言论甚嚣尘上。但专家分析认为说楼市降价风言过其实，如是刚需购房者不妨再等两月。因为根据相关数据，房产投资增速创57个月新低，全国商品房库存攀升，预计开发商将开始以价换量，6月房价或明显调整。
【房产投资增速创57个月新低6月房价或明显调整】
昨天，国家统计局公布工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额等多个宏观经济数据。数据显示，今年五月，工业增加值、社会消费品零售总额增速均现小幅回升，而固定资产投资累计增速已经连续四月出现下降。具体到房产，数据显示，前五月，房地产开发投资同比名义增长14.7%，增速比前四月再回落1.7个百分点，创57个月新低。京华时报记者顾梦琳
■发布
楼市主要数据均回落
统计局公布的数据显示，今年前五月，房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点，回落幅度较上期扩大1.3个百分点。这一投资增速创自2009年9月以来的新低。
从房屋销售情况上看，今年前五月，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比前四月份扩大0.9个百分点。同期商品房销售额23674亿元，同比下降8.5%，降幅比前四月扩大0.7个百分点。5月末，商品房待售面积达53402万平方米。
而从房企土储的角度来看，今年前五月，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，与去年同期相比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点。同期土地成交价款报2954亿元，同比增长8.7%，增速也比前四月回落0.9个百分点。
此外，5月社会消费品零售总额21250亿元，同比名义增长12.5%，增速较4月回升0.6个百分点，成为年内。从消费形态上看，5月餐饮收入2247亿元，同比增长11.0%，同期商品零售19003亿元，增长12.7%。
此外，今年5月，规模以上工业增加值同比实际增长8.8%，制造业增长9.9%。
■分析
房地产进入长萧条期
亚太城市房地产业协会会长兼秘书长谢逸枫表示，今年五月所有房产数据基本保持了负增长，房地产税费收入也出现大幅下降趋势，房产销售业绩开始下滑，说明中国房地产市场已经处于转折点。谢逸枫称，如果六月数据还维持在低位，则房地产出现周期性下降探底。
中原地产分析师张大伟也称，房地产投资增速一向很少低于15%，而今年前五月房地产投资涨幅仅为14.7%，创造了近几年的纪录。
张大伟还表示，往年五月楼市都会有所复苏，而今年“红五月”数据全面下行，这说明房地产已经开始进入长萧条期。“由于现在总体楼市供应告别短缺，三四线城市出现供应过剩，且房地产按揭、开发贷款仍较紧，预计本轮调整周期和深度较长，将持续在半年以上，非核心城市、非城市核心区将出现明显价格调整。”
■预测
6月房价将有明显调整
在张大伟看来，目前房产市场整体陷入观望氛围，近期央五条释放出的首套房贷定向宽松信号，以及限购松绑的传闻，很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。预计在库存明显增加、销售放缓的情况下，碍于销售业绩以及资金链的双重压力，6月将有更多项目主动加入降价行列，三季度将是企业走量的窗口期。
谢逸枫还表示，楼市持续低迷将影响宏观经济发展。不排除下半年房贷政策会有所调整，限购政策会逐渐松绑，预计房贷政策和行政手段调整将成为地方政府救市的主要政策。 》》详细
【商品房库存攀升 预计开发商将走量】
年初以来，房地产市场销售行情走出一条陡峭的下滑线。昨天，国家统计局公布的数据显示，1至5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1至4月份扩大0.9个百分点。
前5个月，商品住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。销售额的同比下滑也非常明显，1至5月商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1至4月份扩大0.7个百分点。其中住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14%，商业营业用房销售额增长2.5%。
市场观望的低迷行情中，商品房库存进一步攀升。5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米。
持续数月的销售下滑让房地产开发企业资金压力显著加大。1至5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1至4月份回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降了6.4%。
房地产开发投资增速也呈现持续下滑趋势。前5月房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1至4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
链家地产市场研究部张旭分析，目前开发商推盘依然较为紧凑，一方面因为前期土地供应潮迎来项目集中上市，另一方面房企也面临项目持有成本高的难题，国内外融资环境均不乐观。预计今年二季度甚至三季度，开发商可能都要以“走量”为主，尽快回收资金。如果本轮促销过后市场情况仍没有明显改善，楼市“实质性降价”将会真正来临。 》》详细
【楼市降价风言过其实 刚需购房者不妨再等两月】
近日，二、三线城市的“降价潮”开始蔓延，从北京楼市来看，二手房市场确实被波及，5月份销售均价环比下跌了近1900元∕平方米。同时，一手房市场个别项目也开始被卷进来，一时间，房价大“跳水”的言论甚嚣尘上。
然而，这波降价潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性降价？
记者走访调查通州多个新盘后发现，与其说是降价，还不如说是开发商拿出少量户型位置等较差的房源促销，以低价吸引客户。正如某销售人员直言，“波动肯定是有的，但实际上不好的房子才拿出来促销，这是开发商抢客的销售手段。从整个盘面来看，与前一期房源销售均价相比，新一期房源的成交均价并未降低，甚至还有不同幅度的上涨”。
此外，记者还发现，此前引发热议的“零首付”也开始逐渐沉寂，所谓中国“零首付”购房或重蹈美国次贷危机覆辙可能性也并不大。事实上，开发商仅仅是拿出几个或者几十个名额来做宣传噱头，有点类似交定金占房源的意思，而且当时并不能网签，仅是与开发商草签合同，待半年或者更长时间后付齐首付才能网签。
即使房企与房天下等网站合作，用促销刺激市场有效需求，但这种促销也是小幅度促销，例如总价200万元以上的房子推出3万元左右的优惠。
不排除个别项目降价幅度非常大，房企为了快速回笼资金可能会牺牲一部分利润，但还远未到亏本甩卖的地步。 》》详细
【业内解读中国楼市:大部分城市限购可以取消】
2014年6月13日晚，以“房地产出现下滑迹象—理性回归还是暂时回调”为主题的“清华金融评论·金融大家评”论坛活动，在清华五道口金融学院多功能厅举行。活动中，盛世神州基金总裁李万明、清华房地产校友会中房协金融委员会副秘书长王刚、稳盛投资管理有限公司执行董事许亚峰、摩根大通首席经济学家朱海斌就中国地产业现状及未来走向等进行了主题演讲，并对当下楼市的高库存、房价走势、大小房企分化、地方微调政策救市、住宅空置率等热门话题进行了解读。
目前，我国很多城市楼市高库存、低去化的形势已日趋明显，房地产行业开发的整体利润变低，大小房企分化加速，“唱空论”、“崩盘论”此起彼伏。对此，盛世神州基金总裁李万明在其演讲中指出，楼市下行已是现实，但中国房地产行业并不会出现太大的问题，只是会进行调整。
李万明认为，中国房地产业对于保增长、保民生、保就业有极大作用，其健康平稳发展有多方面因素可以保障。首先，新一届的政府调控会更加合理，分区域、分形式进行调控会成为今后的主导，这也是房地产健康平稳发展的主要因素。其次，央行的货币政策虽不会像以前一样过度刺激，但微刺激依然会存在，例如央行支持首套房贷的“喊话”、定向降准等。除此之外，国家多次针对经济下行过大采取的一些措施也会对房地产的发展产生影响。
北京信博东方投资管理有限公司总裁、清华房地产校友会中房协金融委员会副秘书长王刚在对目前我国房地产行业进行分析时称：“土地购置面积、商品房销售面积、开发企业资金到位情况、房价同比涨幅等，基本上都是掉头向下，而且下滑的幅度很严重。”在他看来，目前楼市销售下滑的情况比较严重，像前几年大幅度的销售增长已经不可能了。
另外，王刚表示，影响我国房价走势的因素是多方面的。“新型城镇化规划背后的人口制度、公共资源配套等会对房地产和房价有很大的影响。另外是地根和银根，还有公租房、廉租房体系建立等一些列因素。”他预测，整个房地产住宅的需求仍处于上升期，未来十年，在购房市场上可能还会有百十亿平米的需求。
论坛上，稳盛投资管理有限公司执行董事许亚峰进行了主题为《大雾中的机会，坚定的长跑者》的演讲，分析了2013年楼市数据快速增长的背后动力，并就今年房地产投资额、开工率、房价等大幅下滑形势下开发商、政府部门该如何应对的问题进行了解读。“开发商应减少支出，减少新的土地投资。同时要加大销售的力度，比如说调整价格等。”许亚峰分析称。同时，他认为，我国房地产行业已经出现了多重分化，城市分化、区位分化、开发商分化等情况正日趋的明显。
摩根大通首席经济学家朱海斌则指出了房价下调、房地产行业下行对我国宏观经济的影响。“房地产投资对整个GDP直接的贡献率大概是12%到13%，加上一些相关行业的话，大概占到20%左右。”朱海斌表示，“去年我们的GDP增速是7.7%，是2000年以后的值，今年预测会在7.2%、7.3%左右。”他认为，今年GDP下滑的主要原因在于房地产的增速，或者说固定资产投资增速的下滑。
在活动最后的问答环节，“红五月不红”、“住宅高空置率”、“限购松绑”、“房地产投资走向”等问题成为到场专家热议的话题。就之前有媒体报道的“我国住房2013年空置率为22.4%，达4898万套”，现场专家表示，这项数据很难统计，靠晚上数灯并不客观，以此判断楼市的走向也不准确。
许亚峰以北京为例介绍称，“北京五环以外的房子，原来晚上开灯率只有20%、30%，但随着城市化的快速扩展，现在五环外甚至燕郊的房子，晚上开灯率都是比较高的。所以，真正判断楼市走向，我们要看的还是这个城市的刚性需求的基础。” 》》详细
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