[摘要] 2014年已经过半，全国楼市去库存成为主调，多个城市取消限购，地方与房企动作频频联合救市，揽客手段花样百出，加大优惠、降价跑量成为不少楼盘的促销策略，那现在房价已无下降空间，已到购房好时机了吗？下半年信贷政策是否利好楼市，银行房贷是否会松口？
燕郊楼市降价B面：部分楼盘已经跌无可跌
从北京国贸附近一路驱车向东，进入燕郊区域的站，则是彩虹桥后的“燕郊售楼一条街”，燕郊及附近大厂等区域等楼盘项目都在此设点卖房。
王先生负责在这条“售楼一条街”上招揽顾客，然后带进各家售楼处和代理销售点，不过，最近他的工作却颇为清闲，一天难得在街上揽到一位看房者。
“大家都在观望，这个楼盘降价，那个楼盘送面积，购房者也在看还能不能继续降下去。”王先生告诉记者，“我一直就住在附近，感觉真的是不可能再降下去了，即使在燕郊比较核心位置的房子，现在都到一万以下。”
而受访的业内人士告诉记者，虽然燕郊现在很多楼盘售价跌破万元，但是其在下半年是否会继续下跌，仍然取决于北京的楼市走向。
降价三千跌破万元
记者走访燕郊的多个项目后发现，目前降价幅度较大的当属首尔甜城项目无疑，其目前降价超过3000元/平方米，降幅近3成。
“我们最近推出一批属于内购房的房源，均价大概是在9500元/平方米左右，优惠截止到本月13号就没了。”首尔甜城售楼处的一位置业顾问向记者介绍，“之前均价都卖12500元/平方米左右，也不能说是降价了，只是内购房，当然对外也可以买到的。”
多个房产网站监测的数据显示，首尔甜城项目在2013年前后开盘以后，其售价也因此紧跟2013年火热的市场行情一路走高，从8000元/平方米左右涨至今年4月中旬的12500元/平方米，不过，在此之后，首尔甜城掉头向下，价格也跌至目前的9500元/平方米。
除了首尔甜城降价幅度较大外，紧邻通燕高速和通州区的天洋城4代项目的价格也在松动。
“之前项目卖12000元/平方米，现在均价大概是在11000元/平方米左右。”天洋城4代营销中心的一位销售人员向记者介绍，“项目二期也快加推了，就在8月份左右吧，二期价格还会便宜一些，预计报价会是在10000元/平方米左右，这是因为交房时间晚一点。” 【阅读原文】
“我市目前已到购房好时机”，7月15日，常州日报刊登头版头条犹如一枚炸弹投向坐等房价下跌的常州市场。仔细品读这则不足1500字地方党报党文，支撑购房好时机理由令人大跌眼镜，即为业内人士认为房价下降空间有限。而文中提及走访多位业内人士，竟然是2个卖楼者及1位买房者。
我们无法判断该报是出于何种目的，得出如此结论。之前有境外媒体称，常州市是继内蒙古鄂尔多斯之后第二个被冠以“鬼城”称号的内地城市。与各地松绑限购大军相比，为逃避舆论指责，以舆论造势这种方式可能给当地买房者产生的心里影响，或能舒缓常州政府祭出取消限购的压力。
然而，舆论的误导非能阻挡房价下跌大趋势。即便地方政府欲以取消限购解冻陷入冰封滞销的楼市，其作用也是有限的。
限购，这一命令性指令，直指商品的稀缺性。由于我国房地产市场需求量一度过大，供应却不足，拥有财富的权利者或投机客早已敏锐嗅出这蕴藏着的商机，结果越来越多的炒房大军在不断追逐资产增值时，房地产泡泡也被越吹越大。为抑制这种投机行为，政府强而有力发出限购这一指令。
作为抑制投机的“杀手锏”，限购在楼市遇冷时，却成了一道枷锁。特别是止跌不住的房价，其负面预期已传递到长期依赖土地财政的地方财政收入上却是大幅锐减。解冻已成为地方政府必选项。
但大可不必为取消限购而惊扰。首先，限购政策主要影响的是投资需求和一小部分的刚性需求。从目前情况来看，地方政府松绑的动力，主要是对前期无视市场需求，盲目造成运动导致库存量大量积压的修正。在当前房地产市场向下调整的情况下，限购放松也难以引入投资需求。因为限购放松传递的供大于求信号，表明房子已不是时代稀缺性产物。如果房子不具备稀缺性，那么投资的价值将大为降低。
其次，取消限购并非市场化手段，至少也不是手段。人为扭曲供求关系、人为隔断市场“无形之手”的自动调节，容易造成“需求堰塞湖”。让市场在资源配置中起决定性作用，命令性指令显然有悖于这一要求。因此限购退出舞台只是时间上的问题。
再次，即便全面放开限购，在没有限贷的配合下，限购的作用十分有限。毕竟扩大购买人群前提也应该确保购买能力的存在。 【阅读原文】
约40城限购政策有望在年内松绑北上广深要等下一年？
多城限购政策正陆续放开，但专家称房价不会大反弹，房贷收紧仍是一道坎
其实现在市场上很多刚需一族并非没有购房名额，而是不愿意以上浮10%以上的利率贷款。因此在房贷现状没得到太大改变前，即便限购取消用处也不会太大。
———广州某中介行相关人士
“除了一线城市外，40个左右城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放开。”
从五一前夕南宁、天津等地“犹抱琵琶半遮面”的放松限购，到现在呼和浩特、济南直接发文取消限购，二三线城市已掀起一轮限购放松甚至取消的热潮。业内人士指出，这一轮限购暗松或取消未被叫停，得到了监管层的默许，这也意味着接下来除了一线城市外，大部分二三线城市将跟风取消或放松限购政策，不过这一轮限购放松并不会掀起房价的报复性上涨。
库存“压力山大”多个二三线城市取消限购
“已放松限购的呼和浩特、沈阳、天津，都属于库存压力山大的城市，住宅去化周期都超过20个月，而济南的库存和去化周期只是处于二三线城市的中间水平，当前大概为15个月。济南被住建部允许放开，也就意味着，实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。”业内人士表示。
研究报告显示，截至5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，去化周期超过16个月，库存再创历史新高。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，库存面临着“压力山大”的窘境。
年内绝大多数城市将告别限购？
“预计30多个城市的限购政策将可能在年内取消。”中原地产首席分析师张大伟表示，因为整体经济问题，很多楼市现状与呼和浩特类似的城市放松限购的需求都非常迫切，除一线城市和超过1000万人口的城市限购仍将存在外，多城取消限购的可能性都较大。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，限购取消是大势所趋，当前尽管限购政策退出仍然“犹抱琵琶半遮面”，但是，从南宁首次放松限购政策至今，各地的限购政策放松的尺度越来越大。“从限购政策调整的趋势来看，我预计除了一线城市外，40个左右城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放开，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。”
方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，在这一轮的限购取消潮中，北上广深一线城市短期内还很难全面放开，但是局部放开仍有可能。“比如广州，南沙区就可能像天津的滨海新区一样局部放开限购，这肯定会有利于南沙板块的房地产销售。”【阅读原文】
近月来，在房地产市场下滑的背景下，地方放松调控动作频频，从放松限购、限价，到扩大资金支持力度，再到调整落户条件，各地从不同角度试探房地产调控放松的底线。与此同时，为提高楼盘成交量，加快资金周转，各房企降价又促销，甚至推出“降价险”，花样百出吸引购房者。
业内人士认为，这一轮房地产市场的调整期会比较长，对地方政府救市的效果不能期望过高。而对于购房者而言，开发商的价格游戏触动有限。由于库存高企，对于房企来说，如果想吸引客源，让出部分利润是选择。
焦急
地方放松限购“只做不说”
有消息称，从7月14日起，南昌将有条件放开住房限购，除了东湖、西湖、青云谱、青山湖4个区，其他市区区域不再限购，成为继呼和浩特、济南之后第三个正式取消限购的城市。
对此，南昌市房管局开发管理处相关人士向《经济参考报》记者表示，目前并未收到任何通知。
但有业内人士透露，南昌现阶段是“只做不说”，只是没有公开发文件。“此次没有通过官方下文，而是通过房地产协会进行电话沟通，以传递新政执行。”
放松原因是年初以来，新建商住房销量逐渐下滑，偏于低迷。
数据显示，2月至6月，南昌新建商品房成交1.6万套，成交面积180万平方米，其中，商品住宅成交1.3万套，143万平方米。去年同期，两组数据分别是2.03万套、204万平方米和1.57万套、160万平方米，新建商品房和新建商品住房成交套数同比分别下降21%、18%。更值得一提的是，4月底至今南昌市新建商品房面积库存量超过2013年的销售量。
上述人士表示，在极大的库存压力下，南昌将实时观察限购放松效果，若效果不佳，将继续扩大非限购范围。
“‘只做不说’已成地方政府约定俗成的动作。”上述人士指出。除现阶段已正式公布放松限购的呼和浩特和济南外，天津、厦门、温州等多地也“只做不说”，悄然放开限购措施。
具体来看，目前福州只要是全款购房(包括一次性以及分批付清)，即可不受到限购政策限制；厦门非户籍人士已可以通过“补税”方式取得购房资格；天津虽然取消了蓝印户口，但悄然放开了购买第三套房限制。
此外，部分城市选择放松限价。广州增城、从化以及一些中心区原本一些楼盘因价格过高而网签受限的现象得到松绑，北京今年初同样也已经取消对高价楼盘的入市限制。 【阅读原文】
呼和浩特正式取消限购就打破了国家的调控政策底线是不能完全放开限购的传言。在此情况下，亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存等多位业内人士都对下半年楼市政策充满信心，陈宝存预测，下半年除了宏观经济出台各种微刺激政策，间接利好楼市外，影响楼市走向的关键性因素——银行购房贷款政策也将有所松口，“2008年楼市下行时，银行降低购房首付款比例，采取更优惠的贷款利率等政策落地，令楼市改变了走向，由于整体宏观经济形势已经确定，我们仍然对政策怀有较好预期”。陈宝存称。
不可否认，至今，国家相关部门仍未对地方政府采取的各种调控政策以及下半年楼市调控方向明确定调，因此，本次人民日报发表与业内期待不尽相同的评论，令业内开始语带保留，陈宝存直言，今年下半年的楼市调控方向和政策基调仍不明朗。人民日报评论指出，在目前情况下，地方政府因地制宜调整调控政策符合年初中央定下的“分类调控”精神，但就楼市现状而言，尚无必要出手救市。一方面，目前楼市调整的幅度极小，房价甚至尚未回调到2012年的水平，银行系统完全可以承受相应压力；另一方面，目前的楼市调整符合有涨有跌的市场规律。因此楼市调整更有利于挤掉泡沫，倒逼房地产行业转型升级，优胜劣汰，从而使百姓享受到性价比更高的住房产品。f 【阅读原文】
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