[摘要] 报告要点：京津冀三十年前形成协同发展圈，2014年加速融合；两市一省社会、经济发展差异显著，一体化势在必行；区域资源与经济一体化将推动京津冀区域房地产市场协调发展
房天下产业网讯：中指研究院[微博]9月16日发布《京津冀一体化国家战略加速推进，区域协同效应促房地产协调发展》，京津冀一体化 的概念可追溯到1982年，是年公布的《北京市建设总体规划方案》首次提出“首都圈”。此后历时多年，从发起尝试到不断推进，从“京津冀经济一体化”、“京津冀都市圈”、“环首都经济圈”直至升级到2014年国家战略层面的“京津冀一体化”。【下载报告】【更多报告】
1、京津冀三十年前形成协同发展圈，2014年加速融合
京津冀一体化 的概念可追溯到1982年，是年公布的《北京市建设总体规划方案》首次提出“首都圈”。此后历时多年，从发起尝试到不断推进，从“京津冀经济一体化”、“京津冀都市圈”、“环首都经济圈”直至升级到2014年国家战略层面的“京津冀一体化”。
上升至国家战略层面，规划达成在即。2013年习近平主席提出推动京津冀协同发展，2014年2月再提七要点，加强顶层设计，推进三地发展。京津冀一体化被提到国家战略层面，从顶层设计出发，完善合作机制。同时，一体化进程明显加速推进，各部门进行实质探讨及对接。有消息称，京津冀一体化规划有望于10月出台。
表：2014年京津冀一体化进程推进
近期政策动向一：京冀签署七项合作协议
7月31日，河北省委书记周本顺、省长张庆伟率领河北党政代表团到北京考察，双方签署《共同打造曹妃甸协同发展示范区框架协议》、《共建北京新机场临空经济合作区协议》、《共同推进中关村与河北科技园区合作协议》、《共同加快张承地区生态环境建设协议》、《交通一体化合作备忘录》、《共同加快推进市场一体化进程协议》、《共同推进物流业协同发展合作协议》等七份协议，共促区域协同发展。
加强规划引导，构建合理布局。此次京冀所签订的7项协议提出，两地将加强规划对接，把城镇空间布局、产业功能定位、生态红线划定、交通基础设施布局等方面的共识，落实到规划上，形成一张图。两地将展开以京津冀城市群体系为主的新型城镇化建设对接合作，推进两地市场一体化、利益共享体制机制建立和完善，并探索建立健全有利于吸引京津资源要素转移的制度安排，形成目标同向、措施一体、作用互补、利益相联的体制机制。
承接首都外移产业思路成形。一系列协议明确涉及曹妃甸产业园、新机场临空经济区、中关村在河北的成果转化基地，以及两地在交通、市场、物流业等方面的协同发展。可以看出，河北承接首都外移产业思路成形，将进一步加快平台建设，组建合作区工作班子并进入实质性运作，形成以三大园区为中心的一批区域协同发展的标志性平台，建设首都经济圈战略性新兴产业和先进制造业基地，为京冀协同发展提供坚实有力的支撑。
加快推进重点项目落地，踏实选择重点产业深化合作。在北京、河北经济差别较大的情况下，两地均提出要先抓好项目落实，特别是在交通、生态、产业、公共服务等方面进一步明确一批现实急需、具备条件且符合协同发展目标的重点项目。河北特别强调将建设首都经济圈现代服务业基地，依托重点项目和产业，主动承接首都功能疏解和京津商贸物流、金融服务、医疗卫生、文化旅游等产业转移，打造现代“华北重要商埠”和京津冀南部区域公共服务中心，并打造首都经济圈绿色农副产品供应基地。
着力抓好环境治理和生态建设，推动生态涵养区。鉴于河北以重工业为基础的产业结构以及近年京津冀地区着重提出的环境问题，两地协议要求加强京津冀在环境治理和生态建设方面的协调合作，抓好大气污染防治，实施生态修复工程，改善能源结构，实施能源结构优化升级工程。其中张承地区由于申奥要求，特别提出要加快当地生态环境建设提高生态承载力。
近期政策动向二：京津签署六项合作协议
8月6日，京津双方签署了六项协议，分别为《贯彻落实京津冀协同发展重大国家战略推进实施重点工作协议》《共建滨海—中关村科技园合作框架协议》《关于进一步加强环境保护合作的协议》《关于加强推进市场一体化进程的协议》《关于共同推进天津未来科技城京津合作示范区建设的合作框架协议》《交通一体化合作备忘录》。根据协议制定的9个方面、30个重点领域内容，京津两地将进一步深化互利合作，实现共赢发展。
交通一体化成为京津合作先导。交通是拉进城际间距离的优先选择，京津两地所签署的备忘录中特别提到交通基础设施一体化（《交通一体化合作备忘录》），要实现两地“同步同图”衔接，措施“具体到点”，将推进两地以城市交通枢纽为支点，以城际铁路、高速公路为连接，建立区域一体化交通网络，将为推进人流、物流、信息流一体化提供交通先提条件，从而进一步推进市场一体化。
创新驱动发展，将成为京津双城合作的重点。协议提出，要共同推动双方创新链深度融合，这将推进滨海—中关村科技园、天津未来科技城京津合作示范区建设，培育一批创新驱动发展的战略功能区，共建一批高端研发机构，打造京津产业协作的标志性平台。同时，这也能更好发挥北京的科技创新和天津的先进制造优势，共同打造发展高地，引领区域创新驱动发展。
推动区域投资贸易便利，促进公共服务同城化。北京支持天津积极争取批准建立中国天津自由贸易试验区，共同推动区域投资政策优化创新，加强区域政策统筹，推动优惠政策叠加、区域互认和延伸，协同促进区域投资贸易便利化。同时，两市将尝试公共服务同城化，推动通信联网、公交卡互通，社会公共资源共享。这些有关交通、医疗、教育、通信等方面的促进公共服务一体化具体举措，将正式拉开了两市全面对接公共服务序幕，有利于产业、要素顺利对接和功能平稳转移。
表：京津冀13项协议要点
2、两市一省社会、经济发展差异显著，一体化势在必行
1) 历经三十余年发展，京津冀一体化水平与长三角等成熟城市群差距显著
三大城市群比较
京津冀在GDP规模上较其它两大城市群仍有差距。作为我们最为成熟的城市群，长三角经济发展总体超前，规模也最为庞大，2013年地区人均GDP达到74648元，远超过其它两大城市群，且区域性内各省市人均GDP差距较小；珠三角地区位居其次，2013年人均GDP为58540元；京津冀地区虽人均GDP水平也达到了56936元，但区域内差距明显，河北人均GDP尚不足40000元，远不及京津。
图：三大城市群2013年人均GDP及GDP增速
以服务业为主的第三产业仍有较大的提升空间。长三角上海第三产业占比超过60%，其它两省也在向50%迈进；珠三角广东第三产业占比接近50%；京津冀地区总体来看第三产业占比为三大区域达到51.4%，但三省市第三产业比重差距阶梯化明显。
图：三大城市群2013年经济结构
长三角人口容量，但京津冀近年吸附能力增强。2013年末长三角地区常住总人口达到1.25亿人，占总人口的11.6%，其中城镇人口达到1.08万人，占城镇人口的14.7%，区域城市化率达到68%，是我国城镇化程度的地区。与之相对应的是京津冀地区同样占人口的8%，但城镇人口占比则相对略低，为60.2%。提高通过京津冀一体化增强城镇人口吸附力、推动新型城镇化建设成为加快河北城市化发展的重要途径。
图：三大城市群2013年人口情况单位：万人
固定资产投资存在差异，房地产投资仍有上行空间。从全社会固定资产投资增长来看，2011年长三角、珠三角地区城镇固定资产投资均出现飞跃，而京津冀地区则错过了一次迈进。从房地产投资占全社会固定资产投资比重来看，北京、上海占比均在50%左右，但长三角地区浙江、江苏这一比重均在20%以上；京津冀地区的天津、河北则相对偏低。在京津冀地区，北京作为超级中心，过多地集中了各种资源，致使一省二市内部差距拉大。
图：2013年三大城市群房地产投资占比
地区间及内部购买力差距明显。从三大城市群城镇人口可支配收入来看，长三角地区表现，三省市年度人均可支配收入均在3万元以上，上海达到了七省市的值，而的江苏也与广东、天津相当。京津冀地区阶梯化明显，河北人均可支配收入，也制约了其消费拉动经济增长的能力和房地产市场的购买力。
图：2013年三大城市群城镇人口可支配收入
区域内部京津冀三地差异明显，河北亟待提升追赶
一体化带来产业结构调整升级利于河北经济增长。京津冀三地产业结构差距较大，从2014年上半年数据来看，北京、天津产业增加值占比在1%左右，河北作为三地中的农业大省占比仍有10.3%；北京第二产业仅占1/5，而天津、河北仍以第二产业为重心，占比超过1/2；北京以第三产业为重点，占比接近80%，其中房地产占比达6%，天津比重也近一半，且房地产占3%，河北则仅有36.2%，虽然较上年末有提高1个百分点，但较京津两市的差距仍十分明显，且房地产占比仅占1.1%。
图：2014年上半年京津冀三地经济结构
2) 放开市场，完善交通，把握申奥机遇提升一体化水平
两轴成布局重点，功能重新划分。虽然顶层设计尚未出台，但据发改委消息，区域功能划分已基本确定：京津冀区域划分为四大功能分区，西、北部生态保护和生态产业发展区（覆盖承德、张家口），中部优化调整区（北京、天津、廊坊、唐山）、南部制造业与耕作业区（覆盖石家庄、保定、沧州）、东部滨海临港产业发展区（覆盖秦皇岛、唐山、天津、沧州）。在四大功能分区的基础上，京津冀“两核三轴一带三重点”总体布局也已具雏形：“三轴”指京津塘主轴、京-保-石拓展轴、京-唐-秦拓展轴，“一带”指沿海经济带，三个重点开发地区包括中关村、天津滨海新区、曹妃甸工业区。
图：京津冀四大功能分区
3、区域资源与经济一体化将推动京津冀区域房地产市场协调发展
1) 有助于京津冀区域房地产投资及销售规模、结构升级
房地产开发投资规模较大，京津冀后续发展空间高。从房地产开发投资来看，三大城市群中，长三角自2010年起进入房地产投资规模高增长阶段，2013年总投资已达到了1.6万亿，同比增长18%，人均房地产投资额超过万元；珠三角地区2013年投资反弹最为迅速，同比增长超过20%；而京津冀地区2013年总体投资规模同比增幅也位于三大城市群最末，但人均投资居仅次于长三角地区，2013达到7700元。伴随京津冀一体化和新型城镇化建设，京津冀区域城镇人口后续增长的空间相对较为充足，房地产市场拥有较大的成长空间。
2) 有助于缩小京津冀内部城市间房地产市场差距
同距中心城市条件下，两大区域差异明显，京津冀地区提升空间极大。从距中心城市距离来看，京津冀地区的保定、固安（廊坊）距北京距离，与长三角地区的南通、昆山距上海距离基本一致，但从整体经济及房地产市场情况来看，两组县市有较大差距。
对房地产业而言，一体化进程将对影响房地产业的关键要素进行重新配置：产业转移将带来大量的人口流动，人口流动必定带来房地产市场需求，住宅及其配套将迅速推动城市房地产业发展；交通升级则将拉近城市与城市之间的距离，使得中心城市的辐射影响更远，也更利于周边城市承接中心城市的外溢需求；更为开放的市场将使得人力、资金资源流动更为频繁、顺畅，从而打通区域发展脉络。而上述这一切环境的变化都将推动房地产市场的规模、结构进一步升级，京津冀地区的房地产业将随着一体化进程的推进实现第二次飞跃发展。
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