[摘要] 救市政策“来势汹汹”的背后，是一季度并不理想的房地产数据。这次的救市“组合拳”能否挽救低迷中的房地产市场，带来全面回升？从政策的实际效果看，我认为这轮新政的受益面主要在一二线发达城市，尤其是一线城市，但对三四线发展中城市的帮助很小。
（原标题：楼市新政下三四线才是重灾区）
自从3月初国务院总理李克强在政府工作报告中提出，要“支持居民自住和改善性住房需求”以来，楼市政策面的进一步放松就已经在市场的预期之中。应该说这次“3·30”新政的内容基本在意料之中，但出台的时间却大大早于市场预期。
救市政策“来势汹汹”的背后，是一季度并不理想的房地产数据。3个月内连续两次降息并没有带来销售增长，40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平。超预期的救市政策无疑给地产市场打了一剂强心针。不过，2010年以来，防止房价过快上涨的一系列政策似乎仍在眼前。这次的救市“组合拳”能否挽救低迷中的房地产市场，带来全面回升？
从政策的实际效果看，我认为这轮新政的受益面主要在一二线发达城市，尤其是一线城市，但对三四线发展中城市的帮助很小。
首先，改善型需求更多分布在一二线发达城市。一方面，这些发达城市市场发展历史长，相较于仍在起步阶段的三四线城市积累了更多的改善型需求；另一方面，这些城市中虽然房价高，但高收入的工作岗位也更多，家庭财富快速增加后催生了改善需求。另外，大城市资源竞争更激烈，人们为了获得更好的学区、交通、景观等稀缺资源而有改善居住条件的需求。
其次，二手房市场也主要集中在发达城市。据估算，二手房成交金额前18位的城市，占二手房成交总金额的60%。作为参照，新房市场成交金额前40位的城市，占总成交金额的比重才为45%。
而且越是发达城市，二手房占当地市场的比重就越高。“北上广深”二手房成交量已超过新房。武汉、青岛这类二线城市，二手房成交量仅占新房的20%出头，其余三四线城市二手比重更是微乎其微。
但从市场层面看，真正有问题的其实是那些三四线发展中城市，而不是发达城市。在前40个重点城市中，从去年四季度政策放松以来，发达城市的表现整体优于发展中城市。以新房销售面积、房价，以及存量等各主要指标来看，一二三线城市表现逐级递减。之所以会出现这样的梯度差异，主要在于供求格局的不同。近年来，很多二三四线城市新房建设发展过快，人均新房销售面积已超过一线城市，但人口、收入增长却远不如一线城市，由此造成存量高企、消化困难，因此这部分发展中城市迫切需要政策救助。
广大三四线发展中城市总量巨大，库存高企，供大于求形势严峻。在这些城市，人们不会因为二套房首付降低而多买一套，“3·30”新政难以发挥作用。相比而言，上周国土资源部、住建部颁布的减少土地供应、政府购买存量房等政策更符合这些地区的需要。
长期看，房地产行业的高峰期已过。但在中国经济转型、找到新增长点之前，该行业对中国经济的重要性不言而喻。楼市政策有必要作出相应调整，以时间换空间，维持行业过渡期的平稳。不过，楼市政策的调整应该更有针对性，在城市分化日益明显的当下，中国政府更需要因地施策，防止楼市冷热不均。
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