新风向！万科提出新定位瞄准住房租赁业务

近日，住房租赁市场迎来很多利好消息，11月20日,中国工商银行广东省分行营业部(原广州分行)与科学城(广州)投资集团签署《全面战略合作协议》,为科学城投资集团提供包括住房租赁建设资金在内的50亿元全面金融服务支持。金融的支持，房企开发商纷纷瞄准住房租赁市场，万科提出新定位，计划数年后成为全球领先的住房租赁企业。

11月21日，据相关报道，作为知名房企万科提出新定位：计划数年后成为全球领先的住房租赁企业，“下一步万科要在恢复住房的居住属性、回归房地产初心上作出努力和贡献。”万科董事会主席、首席执行官郁亮说,“高速扩张期过后,中国房地产行业已经到了危急关头。提出房地产行业属性的回归,不仅是中国经济稳健成长的需要,也是房地产行业自身发展的需要。”万科计划数年后,成为全球领先的住房租赁企业。但这不是万科转型的所有。郁亮说,万科未来的发展理念,就是以人民的美好生活为中心,成为美好生活场景师、创新探索试验田、实体经济生力军、和谐生态建设者。

万科在提出“奋斗者文化”的同时,试图将公司制与合伙制两种制度安排进行“合流”,构建“共创共享”的事业合伙人制度。其核心理念是,在股东没有获得足够之前,事业合伙人的投资将没有回报。

据介绍，2007年起，万科开始布局住房租赁市场，青年公寓广州万汇楼于次年开业，2016年，万科推出了个长租公寓品牌——泊寓。近期，万科宣布与深圳福田区南园街道办合作，对城中村玉田村进行企业化运营整治，探索“统租运营+物业管理+综合整治”模式，升级改造辖区内数千套城中村房子。

万科计划数年后，成为全球领先的住房租赁企业。但这不是万科转型的所有。郁亮说，万科未来的发展理念，就是以人民的美好生活为中心，成为美好生活场景师、创新探索试验田、实体经济生力军、和谐生态建设者。

在河北雄安新区，雄安万科建筑研究中心近期揭牌并投入运营。万科希望研究中心在建筑科学与技术、住宅产业化研究方面有所建树。

现阶段，加上银行方面在推动住房租赁市场建设上又进一步。11月16日，建行广东省分行与保利、碧桂园、恒大、万科等33家房企签订住房租赁战略合作协议，“十三五”期间，建行将投入2000亿元专项资金，联合各大房企推出300万套租赁房源。

与此同时，建行广东省分行还联合建信国际、建信信托、广东建融公司等子公司，共同推动设立500亿规模的广东建信住房租赁发展基金。据了解，该基金首期规模200亿，专门用于支持租赁住房开发建设及开展住房租赁相关资产证券化业务。

近期，多家银行密集进入住房租赁市场。10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。11月2日，中国银行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署协议，双方将在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作。

11月3日，建设银行深圳分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议。同时，建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，为租户提供纯信用贷款用于租房。

中国指数研究院相关分析表示，金融业介入租赁市场的速度之快，超出市场预期。对于长租业务运营企业来说，过去不敢想象的金融信贷成为可能，且优质资产通过证券化获得的变现空间更具吸引力。对于租客来说，租房也可以贷款，开启了一种新型居住消费体验。金融，将成为推动租赁市场发展的重要资源。

房地产业是高度资本密集型行业，无论“租赁”或“销售”的模式，一直以来土地和资金都是其核心要素。从房地产开发业务的发展历程看，正是在市场化前期土地出让制度调整、企业融资市场化及个人住房信贷的突破，极大的释放了各类市场主体的活力，促进了过去20年房地产市场的快速增长。

中国指数研究院结合流动人口租房市场和非流动人口中高校毕业生租房市场测算，目前我国的租房市场规模达1.38万亿元。如果品牌企业通过快速扩张占据其中1%的市场，也会有每年近百亿稳定的现金流入。考虑到目前租赁行业规模化发展才刚刚起步，尚未形成明显的竞争壁垒，多数企业的做强做大的机会还很大。

租赁业务的布局中对城市和产品的选择尤为重要。人口流入多的一线及热点二线城市，租赁需求旺盛，业务试点初期布局这些城市机会更大。产品层面，则要根据使用土地类别进行定位。已经获取的自持地块，土地成本相对较高，产品应该侧重于高端类住宅公寓。

房企开发商做租赁要扬长避短，充分发挥出在“盖房子”、“做服务”方面的优势。2016年，万科推出了个长租公寓品牌——泊寓，以及近期与深圳福田区南园街道合作，升级城中村改造，也是住房租赁的一种表现形式。目前更多房企在培育加入住房租赁市场的道路之上。