[摘要] “二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构。对于二三线城市，限购政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。”
新限购令意味着30%房企被淘汰
新限购令或许意味着，市场结构和产品结构不合理的企业会逐渐掉队，而那些市场结构和产品结构合理的企业则会趁机扩大份额。
没有意外的话，针对二三线城市的新限购令将在8月上、中旬出台(预计7月底住建部完成原因分析和名单草拟工作)。还可以预计的是，新限购令除了会大幅度扩容外，还会在很大程度上弥补年初限购令的诸多纰漏。这将使得地方政府可变通的空间大大缩小，尽管我们不能奢望会达到限购令的所有预期。
那么，如果“新限购令”哪怕达到60%的预期效果，对房地产企业来说将意味着什么？
答案显而易见。将意味着那些市场布局过于集中，或者主要是开发高端产品的开发商，会首当其冲地面临着业绩快速萎缩；进而意味着房企业绩分化的趋势将进一步加剧。
事实上，这个可能的结果已经初步应验了。
房地产市场有这么一条规律：对房地产业不利的消息，也会对房地产开发商不利。这一推论似乎非常合乎情理，但不是所有开发商的情况都一样。尽管在同行遭殃的时候，没人愿意公开吹嘘，但还是有人发现调控和“限购”正合一些企业的心意。
前几日，万科董事长王石对媒体说，如果政府放宽控制房地产泡沫的措施，后果将无法承受。他说，如果看到经济增长放缓就退缩，让房地产市场再次上涨，后果会“相当糟糕”。
作为万科的董事长，笔者首先善意地认为王石的一番话可能是一种自责的行为。但是，我们也必须承认，万科是“限购令”的主要受益者之一——它在上半年的销售量同比增长了79%，因为万科的产品主要是中端产品。
这令我不得不想起2008年王石引发的“万科降价风波”。这两件事结合起来，我们是否可以这样认为：王石希望政策收紧，因为这对万科有利，万科可以借机并购一些中小企业，可以借机扩大市场份额。尽管这看上去对同行——那些许许多多视万科为标杆企业的业界中小企业——来说，有些不道义，但却符合万科一贯的重商主义风格。
去年调控后，房地产上市公司的市场份额从9%扩大到12%。今年上半年，房地产销售额增加了22%，但销售额10的同比增幅近五成，显示限购令后业绩分化不断加剧。而且这一加剧趋势还有了新的态势：不仅一线企业与中小企业的业绩分化明显加剧，而且一线企业也在“解体”——有的快速增长，有的却逐渐掉队了。
笔者始终认为，我国的房地产市场就是一个分裂的市场：一线企业在不断分裂，一线企业与中小企业在不断分裂，中小企业也在不断分裂(有的跃升为一线企业，有的被洗牌出局)。
新限购令或许意味着，资金链堪忧的小企业会继续苦苦挣扎，市场结构和产品结构不合理的企业会逐渐掉队，而那些市场结构和产品结构合理的企业则会趁机扩大份额。结果或许就是我此前所说的，“将有30%的企业被淘汰出局”。
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