[摘要] 2014年的楼市“红五月”却并不红火，六月更是迎来“开门冷”。业内人士认为，由于市场供应增加、成交明显回落，不少城市去库存压力重重，而成交低迷的局面在未来一段时期仍将持续。受此影响，楼市调价风正全线蔓延，房企上半年的销售业绩堪忧。为提升销售业绩，济南楼市首现整栋楼“特价”，不分楼层全部“一口价”。
【楼市降价潮或蔓延:红五月不红六月开局惨淡】
“红五月”不红六月“开门冷”
楼市降价潮或蔓延
作为传统销售旺季，五、六月的楼市对于房企上半年成交业绩至关重要。然而2014年的楼市“红五月”却并不红火，六月更是迎来“开门冷”。业内人士认为，由于市场供应增加、成交明显回落，不少城市去库存压力重重，而成交低迷的局面在未来一段时期仍将持续。受此影响，楼市调价风正全线蔓延，房企上半年的销售业绩堪忧。
六月楼市开局惨淡
经历3月小阳春落空、4月成交趋冷后，楼市传统的“红五月”爽约，而6月则迎来“开门冷”。
据中原地产监测，端午小长假，54个城市合计住宅签约7958套，较去年端午假期成交下滑了27%，较今年五一假期成交环比下降了15%。
继五一小长假成交创下历史新低后，北京楼市在刚刚过去的端午假期再创七年来的成交新低。亚豪机构数据显示，5月31日至6月2日，北京商品住宅成交254套，成交面积3.03万平方米，创下了自2008年端午开始放假以来七年间的值。
在一片观望气氛中，包括一线楼市在内的成交量正出现明显下滑。中原地产监测的21个大中城市近四周的新开楼盘认购率均在45%以下，而2013年的周平均值为56%，新房销售情况不容乐观。
成交连续低迷后，去库存已经成为众多城市所面临的难题。6月初13个主要一二线城市合计住宅库存面积达到8873万平方米，相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%，较2013年同期上涨幅度达到26.6%。
仅以北京为例，5月北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米。按照北京市住房和城乡建设委员会披露的数据，截至6月2日，北京市期房住宅库存为40605套，现房住宅库存为34350套，合计库存达到了74955套。这一住宅库存量已经处于2013年1月以来的高位水平，而今年年初时北京楼市库存仅维持在5.5万套。
“整体市场去库存压力明显增加。”中原地产分析师张大伟认为，楼市已开始进入了周期性的调整阶段。
“三到五月份的供应量大但成交低迷，使楼市库存量直线上升，房企库存压力正在不断加大。”亚豪机构副总经理任启鑫预计，未来楼市将步入调整阶段，供需逆差将进一步加大。在自住型商品房形成实际成交之前，未来成交量低迷的现状仍将存在。
楼盘调价快速蔓延
销售低迷之际，楼市价格已明显松动。这股调价之风不仅停留在三四线城市，甚至已向一二线城市蔓延。
中指研究院发布的百城价格指数显示，5月100个城市（新建）住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，这是在2012年6月以来连续环比上涨23个月后的首次环比下跌。
可以看到，5月新房房价环比下跌的城市达到62个，较上月增加了17个。跌幅位居前列的城市仍集中在三四线城市，其中汕头、呼和浩特和宝鸡的环比跌幅在3%以上；秦皇岛、日照、芜湖、张家港等城市的跌幅在2%-2.5%之间。
值得注意的是，价格调整已经不仅仅局限在三四线楼市，重点城市的房价走势也在5月“转向”。统计显示，5月北京、上海等十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，这是连续环比上涨23个月后的首次下跌。其中仅北京、天津出现环比上涨，涨幅分别为0.69%、0.08%。同时，5月十大城市主城区二手住宅平均价格也下跌了0.83%。除天津、南京环比上涨外，其他8个城市的二手房价均环比下跌。
中指院分析师指出，部分企业近期加大推盘力度并调整定价策略，这些“以价换量”的措施有利于促进市场成交，但一定程度上也促使房价下降。
近期北京不少刚需盘便以低于预期的价格开盘入市。5月31日，房山某楼盘以18500元/平方米的价格推出了最后一期产品。“虽然与一年前的售价相比上涨了近两成，但是这批房源的预售证取证价格是每平方米25000元，实际开盘价格仍低了不少。”一位地产业内人士直言。
“从春节之后这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客群之间的博弈已经出现了微妙的变化。购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风。”张大伟预计，未来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列。
上半年销售难言乐观
进入6月，房企即将面临上半年销售业绩“期中考”。然而在楼市观望日益浓重的氛围下，房企上半年销售难言乐观。
为了完成年度任务，很多房企都选择在6月增加开盘量。据统计，北京楼市预计在6月上市的项目达到35个，依然维持高位。张大伟表示，保利春天派、中海枫丹公馆、京洲世家、中国铁建.青秀尚城、润泽公馆等项目都将在6月份入市，供应量将再次明显上涨。
不仅如此，北京两大自住房项目也有望在6月上市。业内人士称，当前北京已有11个自住商品房项目启动了网上申购，供应房源数量1.8万套。在未来7个月的时间内，还将有4-5万套自住房上市。 》》详细
【济南楼市首现整栋楼“特价”不分楼层全部“一口价”】
2日,记者在济南西部、南部、东部选取三个样本楼盘,做了深入了解。低于市场预期入市、一口价特价房出现、增加学区配套……一线房企面对市场的价格调整或是走量策略,对整个市场都起到了风向标的意义。
西部:调低市场预期低价入市
西客站片区作为济南市场供应的主力,目前在售的21个项目集中放量,竞争很是“惨烈”。在这种市场环境下,龙湖的项目“低价入市”,实现了快速走量。
记者了解到,龙湖此次开盘共推出了三座楼,价格是每平米7500元起。户型以123平米和130平米为主,一共有144套房源。
5月30日晚,记者了解到,认筹客户有182组,到场人员有300人左右,现场热闹。部分房源还打出了6450元/平米的低价。不同的楼层和房源价格都不一样,多数在7000元至9000元之间。
“龙湖此次开盘的价格确实不高。”2日,省城一房地产业内人士分析,龙湖去年底在西客站拿地,楼面地价都在3000元以上,拿地成本较高。加上前期和建安等各项成本,房价卖到八九千很正常。“此次7500元就入市,这也是市场影响下的价格调整,开发商也调低了市场预期。”
2日下午,记者致电楼盘售楼中心,截止到下午6点,房源还剩不到10套,平均每栋楼还有两三套。这种高成交在近期市场是不多见的。
“随着市场调整,区域分化将越来越明显,此外在同一个区域内,不同品牌不同品质楼盘的分化也会越来越明显。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为,除了价格战外,各大房企本身的综合实力也是未来竞争的关键因素。
南部:不分楼层全部“一口价”
“整栋楼都特价,而且是一口价,这比此前只拿出几套房做特价的优惠力度又加大了吧。”2日,省城白领孙岩看到信息有些“惊讶”:现在是不是可以出手了?
孙岩说的房子在中海国际社区，在端午节期间推出了“特价楼栋”:92平不分楼层全部68.8万,110平不分楼层全部82.8万,均价分别为7478元/平米、7527元/平米。
“我在两年前就开始关注这个楼盘,最贵的时候卖过9000多元/平米,去年推出的房源价格也是卖到了8500元/平米左右。”孙岩说,整栋特价楼的均价比此前便宜了千余元。
在孙岩印象里,5月24日,中海[简介实时动态]国际社区加推了11号楼和15号楼共288套房源。虽然没有特价房,但是部分房源7000元/平米的优惠价格也快接近了此前的开盘价。
“当天开盘的价格也有多重优惠活动。”孙岩说,当时开盘的价为7500元/平起,价格与之前的开盘价格相比,大体持平。2日下午,记者致电项目售楼处,置业顾问称,房源所剩不多,价格优惠还是吸引了不少的购房者。记者了解到,在5月份的加推中,该项目的价格优惠,也取得了77套的成交量,当日27.5%的去化率在近期观望较重的市场环境下,成绩比较理想。
省城一资深地产评论人称,从开发商应对市场的调整策略来说,“一口价房”是价格调整的第三阶段,这比前期的“增配赠送”和“特定房源优惠团购优惠”,价格优惠力度更加明显。 》》详细
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