[摘要] “当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。”7月12日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对房地产调控做出如上部署。这也是自“新国八条”出台6个月后，国务院再次布局楼市调控。
房价下跌有缘由
西南证券地产行业分析师肖剑说，6月份住宅销售价格比5月份环比下降8%，一线城市销售依然低迷。而昨日召开的国务院常务会议又提出，对房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，这表明管理层对调控力度在“加码”，限购“扩容”。
“住宅销售价格环比下降的原因是多方面的。”肖剑说，一个原因是随着“限购令”的实施，使市场供求关系发生了变化。如6月份北京的商品房期房住宅市场销售量仅7215套，远低于去年平均销售量。
另外一个原因，是一些现金流比较紧张的开发商“坚持”不下去了只好放下“身段”销售，在商业银行放贷额度较少、银监会不断重申房地产贷款风险的情况下，个人住房贷款已连续4个月出现负增长。
还有一个原因，是每年的这个时候都是房地产销售的淡季，价格回落也是很正常的事情。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，今年以来上海商品住宅均价为22600元/平方米，但近两个月出现小幅下滑。二手房市场走势基本与新房市场相似。用一个词语来概括，那就是“量缩价稳”。
杨红旭在分析房价下降的原因时同时认为，这直接影响了市场供求关系。2010年商品房开工量比2009年激增了40%，从开工到可以卖一般是半年到一年之间，所以说今年可以卖的房子量远远超过去年，但今年的卖房速度与去年的下半年相比明显减缓，成交量都有3成左右的下滑，进而引发了房价的回落。
杨红旭告诉记者，目前北京市新房住宅的库存量已经逼近11万套，创今年以来的高点。上海的库存甚至超过了2008年。“记得2008年底的库存可以卖11.3个月，而目前需要12.4个月才能消化完毕。”
浙商证券地产行业分析师戴方说，6月份住宅价格有所回落可能与成交的结构有一定的关系，即中低价位的住宅成交比例较大，而高价位的住宅成交比例小。就其价格的值来看没有下降，也就是与5月份持平而已。
量增价跌是趋势
杨红旭说，我认为到今年第三季度，楼盘数量相较季度、第二季度会出现大幅增加。在信贷融资卡得很死的情况下，很多企业还是要通过卖房子来回笼资金。预计促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场可能到来。
在谈到货币政策对其影响时，杨红旭说，央行虽然又一次加息，但调控没有任何放松迹象，如果上半年是“量缩价稳”，下半年随着开发商资金链的越来越紧张，推盘量必将放大；而在当前的形势下，不促销，难旺销。推盘加降价，结果只能是量增价跌。
“如果一定要让我说开发商的资金链还能支撑多久的话，我觉得总体上比2008年好，但比过去两年要差。”杨红旭说，虽然很多开发商上半年坚持不卖房，但银行不给它们贷款，下半年无法坚持，也会适当进行促销。
肖剑说，上半年，住宅投资增长36.1%，高于房地产开发投资同比32.9%的增长幅度，当前市场上存货肯定增加了，在存货增加的情况下，会调整开工计划和销售价格等。因此，今年下半年的房价无论同比，还是环比都会回落。特别是原来价格就很高的一线城市及其周边地区，回落幅度会更大一些。
那么，二三线城市的房价又会怎么样？对此，肖剑认为，国务院常务会议要求，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。一线城市降价潮会蔓延到二、三线城市。
戴方说，今年上半年房企到位资金40991亿元，同比上涨21.6%。来自金融贷款的资金占比为17.1%，为2010年来连续18个月。按上次利率6.40%计算需支出利息371.4亿元，按本轮加息0.25个百分点后的利率计算，需支出利息377.2亿元。今年5月地产贷款增速4.57%，同比回落了38.98个百分点，相当于2008年底的水平，如果再次加息或者提高存款准备金率，将使一批房地产开发企业“搁浅”。
“过去因为在500座二三线城市中大都没有实施"限购令"，而今后对房价上涨过快的二三线城市实施"限购令"，下半年二三线城市的住宅价格可能也稳不起了。”戴方说。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
